Assurance propriétaire non occupant (PNO) : est-elle obligatoire ?

En copropriété seulement : « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Hors copropriété, aucun texte lu pour cette page n’oblige le bailleur à s’assurer — ni la loi du 6 juillet 1989, qui ne l’impose qu’au locataire (article 7, g), ni le code civil, ni le code des assurances, ni le code de la construction et de l’habitation.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page cite les textes ; elle ne nomme aucun assureur, ne compare aucune offre, et ne remplace ni la lecture d’un contrat d’assurance, ni un conseil sur un litige précis.

Que couvre l’obligation en copropriété ?

La responsabilité civile du copropriétaire. L’article 9-1 vise « les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant », et ne nomme rien d’autre : il ne parle pas des dommages que subit le lot lui-même. Il ne dit pas non plus quelles garanties le contrat doit comporter, pour quel montant, quelle sanction frappe le copropriétaire qui ne s’assure pas, ni à qui il en justifie : cette page ne le tranche pas. Le sigle PNO n’est pas dans le texte, qui parle du copropriétaire « non-occupant ».

Le texte vise « chaque copropriétaire », occupant ou non : il ne distingue ni selon que le lot est loué ou vide, ni selon que la location est nue ou meublée. Il pose à part l’obligation du syndicat : « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Le texte ne dispense pas le copropriétaire de s’assurer quand le syndicat l’est.

Source : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (rédaction en vigueur depuis le 27 mars 2014).

Quand un bien est-il en copropriété ?

La loi régit tout « immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (article 1er, I) : c’est le cas d’un appartement dans un immeuble partagé en lots entre plusieurs propriétaires.

Une maison n’y échappe pas d’office. À défaut de convention « y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs », la loi s’applique aussi à « tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (article 1er, II, 2°). Lu tel quel, l’article ne vise pas une maison qui appartient, avec son terrain, à un seul propriétaire et n’a rien de commun avec d’autres.

Source : loi n° 65-557, article 1er (rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020).

Et si aucun assureur n’accepte ?

Le copropriétaire qui a demandé ce contrat à une entreprise d’assurance « et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé » (code des assurances, article L. 215-2). « Le refus de souscription par l’entreprise d’assurance mentionne la possibilité de saisir le bureau central de tarification et précise les modalités de saisine de celui-ci. »

Le refus ne peut lui être déféré que si l’assurance a été sollicitée « par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, avec demande d’avis de réception au siège de l’entreprise d’assurance ou y a été déposée contre récépissé », et le bureau « est saisi par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, avec demande d’avis de réception dans le délai de quinze jours, sous peine d’irrecevabilité, à compter du refus de l’assureur sollicité » (article R. 250-2). Les conditions de garantie que l’article L. 215-2 renvoie à un décret n’ont pas été lues pour cette page.

Sources : code des assurances, article L. 215-2 (rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026) et article R. 250-2 (depuis le 1er avril 2018).

Le bailleur doit-il assurer son bien hors copropriété ?

Aucun texte lu ne l’y oblige. La loi du 6 juillet 1989 met l’obligation de s’assurer à la charge du locataire, tenu « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire » (article 7, g) ; l’article 6, qui dit à quoi le bailleur est obligé, ne nomme aucune assurance.

Ont été balayés pour cette page, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, tous les articles de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 10 juillet 1965, le code des assurances, le code civil et le code de la construction et de l’habitation. Le seul texte lu qui oblige le propriétaire d’un logement à s’assurer du fait de ce logement est l’article 9-1, en copropriété. Le code des assurances oblige aussi « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction » à souscrire une assurance « avant l’ouverture du chantier », hors les personnes que son deuxième alinéa excepte (article L. 242-1) : cette obligation tient aux travaux, non à la location, et cette page ne la traite pas.

N’être pas tenu de s’assurer ne dispense pas de répondre. Le code civil dit que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244), et qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » ; « s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » (article 1721). Aucun de ces articles ne mentionne une assurance : cette page ne dit pas ce qu’un contrat devrait garantir.

Sources : loi n° 89-462, article 7 (rédaction en vigueur depuis le 15 juin 2025) et article 6 (depuis le 1er janvier 2025) ; code des assurances, article L. 242-1 (depuis le 30 juillet 2008) ; code civil, article 1244 (depuis le 1er octobre 2016) et article 1721 (rédaction d’origine, en vigueur depuis le 21 mars 1804).

PNO, assurance du locataire, assurance pour compte : quelle différence ?

Elles n’assurent pas la même responsabilité. Le locataire s’assure contre « les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire » et en justifie au bailleur (article 7, g) ; ce qu’il doit, quand et comment, est l’objet de la page Le locataire doit-il être assuré ?

L’assurance pour compte est celle que le bailleur souscrit à la place du locataire : faute de remise de l’attestation, « après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci », et elle « est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g » (article 7, g). Elle couvre la responsabilité du locataire ; l’article 9-1 vise celle du copropriétaire. Aucun texte lu ne dit que l’une tient lieu de l’autre.

Leurs primes ne suivent pas la même règle. Celle de l’assurance pour compte est « récupérable » auprès du locataire, dans les conditions du g. Les charges que le locataire rembourse forment une liste : « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat » (article 23), et aucune ligne de l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui la dresse, ne nomme une assurance. Voir les charges récupérables.

Un autre contrat encore garantit au bailleur « les obligations locatives du locataire », et la loi du 6 juillet 1989 ne le nomme que pour cette conséquence : « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1). Voir caution simple ou solidaire.

Sources : loi n° 89-462, article 7 (rédaction en vigueur depuis le 15 juin 2025), article 23 (depuis le 1er juillet 2021) et article 22-1 (depuis le 1er janvier 2022) ; décret n° 87-713, annexe (rédaction en vigueur depuis le 30 août 1987).

La prime est-elle déductible des revenus fonciers ?

Au régime réel, oui. Parmi « les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net », l’article 31 du code général des impôts range, pour les propriétés urbaines, « les primes d’assurance » (I, 1°, a bis), sans autre condition écrite : il ne distingue pas l’assurance obligatoire de celle qui ne l’est pas.

Au micro-foncier, aucune charge ne se déduit une à une : le revenu imposable y est le revenu brut diminué d’un abattement (article 32). Voir micro-foncier ou régime réel et, pour toute la liste de l’article 31, les charges déductibles des revenus fonciers. Cette page ne traite que des revenus fonciers.

Sources : code général des impôts, article 31 (rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026 ; celle qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2027 écrit le même a bis, version à venir) et article 32 (depuis le 21 février 2026).