Congé pour reprise : à quelles conditions le bailleur peut-il reprendre son logement ?

Pour lui-même ou pour un proche de la liste fermée de l’article 15, au terme du bail, avec un préavis de six mois en location nue et de trois mois en meublé ; le congé indique, à peine de nullité, le motif, les nom et adresse du bénéficiaire et le lien qui l’unit au bailleur (loi du 6 juillet 1989, articles 15 I et 25-8 I). Le bailleur justifie en outre du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, que le juge peut vérifier, même d’office.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Au profit de qui peut-on reprendre un logement loué ?

Le bénéficiaire « ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » (article 15 I). La liste est la même en meublé (article 25-8 I).

Un frère, une sœur, un neveu, un ami n’y figurent pas. Quand le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la société peut invoquer la reprise au profit de l’un des associés ; quand le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut l’invoquer (article 13).

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; article 25-8 ; article 13.

Que doit contenir un congé pour reprise ?

À peine de nullité, le motif allégué et, « en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire » (article 15 I). En location nue, la notice d’information « relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire », dont un arrêté fixe le contenu, y est jointe.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, et le préavis court du jour de la réception. Il vaut pour le terme du bail : reçu moins de six mois avant, ou trois en meublé, il ne vaut pas pour ce terme, et le bail se reconduit (articles 10 et 25-7), sauf le bail d’un étudiant réduit à neuf mois, qui ne se reconduit pas (article 25-7, quatrième alinéa).

Sources : article 10 ; article 25-7.

Comment justifier le caractère réel et sérieux de la reprise ?

Le texte l’exige sans dire comment : « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (article 15 I, et dans les mêmes termes article 25-8 I). La règle figure dans l’article 15 depuis le 27 mars 2014.

Il ne dresse aucune liste de pièces. Ce qu’il organise, c’est le contrôle : « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article », et déclarer le congé non valide si le refus de reconduire le bail « n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes ».

Peut-on reprendre un logement acheté occupé ?

Oui, mais le congé ne prend pas toujours effet au premier terme : « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition » (article 15 I).

La règle n’est pas celle de la vente, qui compte trois ans et renvoie au terme suivant : voir le congé pour vente et le droit de préemption.

Peut-on reprendre le logement d’un locataire âgé ?

Pas sans lui offrir un logement quand il a plus de soixante-cinq ans et des ressources sous le plafond fixé par arrêté : le bailleur ne peut alors donner congé « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 (article 15 III). La règle vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant cette condition de ressources, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond.

Elle ne joue pas si le bailleur est une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou si ses propres ressources sont sous le même plafond. Les âges s’apprécient à la date d’échéance du contrat, les ressources à la date de notification du congé. Le IV de l’article 15 protège de la même façon le bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sous le même plafond, sans l’exception tenant à l’âge ou aux ressources du bailleur, qui ne vise que le III. En meublé, l’article 25-8 II dit la même chose.

Le détail des conditions, du plafond et du logement à offrir : le locataire protégé.

Source : loi n° 48-1360, article 13 bis.

Combien de temps faut-il occuper le logement après une reprise ?

Aucun texte que nous avons lu ne fixe de durée : l’article 15 n’impose au bénéficiaire ni une durée d’occupation, ni un délai avant une nouvelle location, et il ne dit pas non plus à quel titre il doit occuper le logement. Il exige une décision de reprise réelle et sérieuse, et punit le congé frauduleux.

La seule durée d’occupation que l’article 15 écrit vise un autre cas : la vente entre parents jusqu’au troisième degré, exclue du droit de préemption si l’acquéreur occupe le logement deux ans au moins. Elle ne s’applique pas à la reprise.

Que risque le bailleur en cas de fausse reprise ?

« Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale » (article 15 V). Le locataire « est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

Le meublé porte la même sanction (article 25-8 III). Indépendamment de l’amende, le juge saisi d’une contestation peut déclarer le congé non valide (article 15 I) ; or, faute de congé donné dans les conditions de l’article 15, le contrat parvenu à son terme est reconduit ou renouvelé (article 10).