Dépôt de garantie : combien demander, quand le rendre, que retenir ?

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer en principal — hors charges, dans notre lecture — en location nue et à deux mois en meublé, et il est interdit en bail mobilité. Il se rend dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des seules sommes dûment justifiées ; passé ce délai, il est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard, sauf si ce retard vient de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Combien de temps pour rendre le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois dans les autres cas. Le délai court de la « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (loi du 6 juillet 1989, article 22), et non de la fin du bail ni du jour de l’état des lieux.

Le texte admet donc des clés rendues après l’état des lieux, par lettre recommandée : c’est alors la date de cette remise qui compte. Le délai de deux mois est posé sans condition (alinéa 3) ; celui d’un mois suppose un état des lieux de sortie « conforme » à celui d’entrée (alinéa 4), mot que le texte ne définit pas. Sans état des lieux de sortie, cette condition n’est pas remplie. Restituer dans le mois tient dans tous les cas.

Dans un immeuble collectif, une partie du dépôt peut attendre les comptes de l’immeuble : le bailleur fait un arrêté des comptes provisoire et peut garder, « lorsqu’elle est dûment justifiée », une provision qui ne peut excéder 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le solde se restitue « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble », et les parties peuvent convenir de tout solder immédiatement. Sur un dépôt de 800,00 €, la provision ne peut pas dépasser 160,00 € : c’est un plafond, pas un montant dû.

Le détail, cas par cas : le délai de restitution du dépôt de garantie et sa majoration. Pour les charges du locataire parti, voir aussi la régularisation des charges.

Source : loi n° 89-462, article 22.

Peut-on demander deux mois de dépôt de garantie ?

En location meublée, oui : l’article 25-6 limite le dépôt « à deux mois de loyer en principal ». En location nue, non : l’article 22 le plafonne à « un mois de loyer en principal ». En bail mobilité, aucun dépôt ne peut être exigé : le contrat doit porter une mention « informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie » (article 25-13).

Le bail meublé de neuf mois d’un étudiant suit la même règle des deux mois : le bail étudiant de neuf mois.

Dans notre lecture, le loyer « en principal » est le loyer sans les charges, que l’article 23 appelle des « sommes accessoires au loyer principal ». Sur un loyer de 750,00 € et une provision de 50,00 € par mois, le plafond est donc de 750,00 € en location nue, et de 1 500,00 € en meublé.

Ce qui appuie cette lecture du loyer en principal, et ce que le contrat type écrit à la ligne du dépôt : Loyer charges comprises ou hors charges : quelle différence ?

L’article 22 ajoute quatre règles, valables aussi en meublé (article 25-3) :

• le dépôt est versé « au moment de la signature du bail », par le locataire ou par un tiers ;
• il ne peut pas être prévu quand le loyer se paie d’avance pour plus de deux mois, sauf si le locataire demande le paiement mensuel, que l’article 7 a met de droit à sa disposition ;
• il « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » ;
• il « ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat », même renouvelé : une révision du loyer ne permet pas de le compléter.

Le dépôt de garantie n’est pas la caution, bien qu’on l’appelle souvent ainsi : la caution est une personne qui s’engage à payer si le locataire ne paie pas. Voir caution simple ou solidaire.

Le bail mobilité, où aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et ses autres règles : le bail mobilité.

Sources : article 22 ; article 25-6 ; article 25-3 ; article 25-13 ; article 7 ; article 23 de la loi n° 89-462.

Quelles retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées ?

Celles que le bailleur peut justifier, et elles seules. L’article 22 fait restituer le dépôt « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Un loyer impayé, une dégradation, une réparation locative non faite peuvent en faire partie ; ce qui relève de la vétusté, non.

La frontière entre dégradation et usure se lit dans quatre textes :

• le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit (loi de 1989, article 7 c) ;
• il rend la chose « telle qu’il l’a reçue, suivant cet état » des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (code civil, article 1730) ;
• la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382, article 4) ;
• les réparations locatives sont l’entretien courant et les menues réparations « consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (décret n° 87-712, article 1) : leur liste, poste par poste.

Aucun barème ne chiffre la vétusté pour tous les baux. Le décret n° 2016-382 permet aux parties de convenir d’une grille de vétusté tirée d’un accord collectif conclu sous la loi du 23 décembre 1986 : « dès la signature du bail » pour un accord de l’article 41 ter, « également » pour un accord local de l’article 42 (article 4). Et chez un organisme HLM qui a conclu un accord local fixant une grille, le locataire peut en demander l’application (loi de 1989, article 7 d). Hors de ces cas, le montant d’une retenue s’apprécie pièce par pièce : ce que les deux états des lieux montrent, et ce que la somme retenue peut prouver. Le détail : les retenues justifiables et leurs preuves.

Sources : loi n° 89-462, article 7 ; code civil, article 1730 ; décret n° 2016-382, article 4 ; décret n° 87-712, article 1.

Délai de restitution du dépôt de garantie dépassé : que faire ?

Rendre le dépôt sans attendre, majoré : « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22). Cette majoration n’est pas due quand le retard vient de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile.

La majoration se calcule sur le loyer, pas sur le dépôt, et chaque mois entamé compte. Avec un loyer en principal de 700,00 €, elle est de 70,00 € par période : 70,00 € pour dix jours de retard, 140,00 € pour quarante jours. Elle ne dépend pas de ce qui reste à rendre : sur un solde de 50,00 € rendu dix jours trop tard, elle est aussi de 70,00 €.

Côté locataire, deux voies sont écrites. La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges « relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » ; le bailleur comme le locataire peuvent la saisir, elle rend un avis dans les deux mois, et cet avis peut être transmis au juge (article 20, et article 25-11 en meublé). Et l’action se prescrit par trois ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1). Les textes lus ici ne décrivent pas la procédure devant le juge.

Sources : article 22 ; article 20 ; article 25-11 ; article 7-1 de la loi n° 89-462.

Peut-on faire une retenue pour nettoyage ?

Aucun texte lu ne nomme une retenue « pour nettoyage », ni un ménage de fin de bail. Le décret n° 87-712 range parmi les réparations locatives le « maintien en état de propreté » des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et le « nettoyage des dépôts de calcaire » des éviers et appareils sanitaires ; dans notre lecture, une retenue pour nettoyage peut s’appuyer sur ces postes, sur l’obligation de rendre le logement tel qu’il a été reçu, et sur deux états des lieux qui montrent l’écart.

Le décret nomme aussi le « nettoyage et graissage » des grilles et le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ». L’article 7 d met à la charge du locataire « l’entretien courant du logement », et l’article 1730 du code civil lui fait rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux. La retenue reste soumise à la règle commune : une somme « dûment justifiée ».

Ce que les textes lus ne tranchent pas : le degré de propreté attendu au départ, le montant d’un forfait de ménage, le temps que le bailleur passerait lui-même. Rien n’y répond par écrit. Ce qui se défend repose alors sur la comparaison des deux états des lieux, que le décret n° 2016-382 veut comparables, et sur le justificatif de la somme. Et la vétusté reste exclue, quel que soit le nom donné à la retenue.

Sources : décret n° 87-712, annexe ; loi n° 89-462, article 7 ; code civil, article 1730 ; décret n° 2016-382, article 3.

Questions précises

• Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
• Quelles retenues le bailleur peut-il faire sur le dépôt de garantie ?
• Dépôt de garantie : faut-il l’encaisser, peut-on demander plus, et réclamer au-delà ?
• Caution simple ou solidaire : quelle différence ?