Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon (loi du 6 juillet 1989, article 22). Au-delà, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard, sauf si ce retard vient de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

À partir de quand court le délai de restitution ?

De la remise des clés, et d’elle seule. L’article 22 fait courir le délai de deux mois de « la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », et celui d’un mois de « la remise des clés par le locataire ». Ni la fin du bail, ni le congé, ni l’état des lieux ne le font partir.

La précision compte quand les clés arrivent après l’état des lieux : un locataire qui les renvoie par lettre recommandée fait partir le délai à cette remise. Le texte ne dit pas si c’est alors la date d’envoi ou celle de réception de la lettre qui compte.

Un mois ou deux mois : comment savoir ?

Un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », deux mois dans les autres cas. Le délai d’un mois est l’exception, et il suppose deux états des lieux qui concordent.

Le texte ne définit pas la conformité. Le décret n° 2016-382 dispose que « la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux » (article 3), et que l’état des lieux de sortie note, le cas échéant, « les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée » (article 2). C’est cette comparaison qui fait voir un écart. Une usure normale relevée à la sortie rend-elle l’état des lieux non conforme ? Le texte ne le dit pas ; dans le doute, restituer dans le mois respecte les deux délais.

Et s’il n’y a pas d’état des lieux de sortie ?

L’article 22 pose le délai de deux mois sans condition (alinéa 3) ; celui d’un mois suppose un état des lieux de sortie « conforme à l’état des lieux d’entrée » (alinéa 4). Sans état des lieux de sortie, cette condition n’est pas remplie. Rendre le dépôt dans le mois qui suit la remise des clés reste possible, et respecte les deux délais.

L’état des lieux se fait normalement ensemble, « contradictoirement et amiablement ». S’il ne peut pas l’être, il est établi par un commissaire de justice, « sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié », les parties étant prévenues au moins sept jours avant par lettre recommandée (article 3-2). Sans aucun état des lieux, le code civil présume le logement reçu « en bon état de réparations locatives », sauf preuve contraire (article 1731) ; mais la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2). Ce que cela change aux retenues : les retenues justifiables et leurs preuves.

Dans un immeuble collectif, peut-on garder une partie du dépôt ?

Oui, dans un immeuble collectif seulement : une provision « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie », si elle est dûment justifiée, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le bailleur fait d’abord un arrêté des comptes provisoire ; le solde se restitue « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble », et les parties peuvent convenir de tout solder immédiatement (article 22). Le reste du dépôt suit les délais ordinaires. Hors immeuble collectif, le texte ne prévoit pas cette provision : voir la régularisation des charges.

Quelle pénalité en cas de retard de restitution ?

« À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22). Elle n’est pas due si ce retard résulte de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile. Elle se calcule sur le loyer « en principal » — dans notre lecture, hors charges, que l’article 23 appelle des « sommes accessoires au loyer principal » —, pas sur le dépôt, et le premier jour de retard entame déjà une période.

Avec un loyer en principal de 700,00 €, chaque période coûte 70,00 € : 70,00 € pour dix jours de retard, 140,00 € pour quarante jours.

Le locataire n’a pas laissé sa nouvelle adresse : que faire ?

Si le retard vient de là, la majoration n’est pas due : elle « n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » (article 22). Le texte l’écarte dans ce seul cas ; il ne dit rien d’autre, et le dépôt reste dû.

C’est « lors de la remise des clés » que le locataire indique cette adresse (article 22), et l’état des lieux de sortie comporte « l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire » (décret n° 2016-382, article 2). Un état des lieux de sortie complet en garde donc la trace.

Le logement a été vendu : qui rend le dépôt ?

Le nouveau bailleur : « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation » (article 22).

Une clause de la vente qui le laisse au vendeur ne vaut qu’entre vendeur et acquéreur : le locataire le réclame à l’acquéreur.

Combien de temps le locataire a-t-il pour réclamer ?

Trois ans : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1). Le bailleur comme le locataire peut aussi saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs « au dépôt de garantie » ; elle rend un avis dans les deux mois, que l’une ou l’autre partie peut transmettre au juge (article 20, et article 25-11 en meublé). Les textes lus ici ne décrivent pas la procédure devant le juge.

Sources : loi n° 89-462, article 22 ; article 3-2 ; article 7-1 ; article 20 ; article 23 ; article 25-11 ; décret n° 2016-382, article 2 ; article 3 ; code civil, article 1731.