Peut-on passer d’un forfait de charges aux charges réelles en cours de bail ?

Pas sans l’accord du locataire : le mode de récupération des charges est celui que prévoit le contrat (articles 25-10 et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989), et un contrat ne se modifie que « du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (article 1193 du code civil). En bail mobilité, c’est impossible, le forfait y étant la seule forme permise ; en location nue hors colocation, la question ne se pose pas, les charges y étant « exigibles sur justification » (article 23).

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un cas précis.

Dans quels baux le forfait de charges existe-t-il ?

Dans trois : la location meublée, au choix des parties (article 25-10) ; la colocation, au choix des parties aussi, que le logement soit loué nu ou meublé (article 8-1 V) ; et le bail mobilité, où il est la seule forme permise (article 25-18). Le forfait n’est donc pas propre au meublé.

En location nue hors colocation, l’article 23 rend les charges « exigibles sur justification », avec ou sans provisions : il n’y a pas de forfait à quitter.

Ce qu’un loyer charges comprises recouvre, provision ou forfait, et ce que les textes comptent sur le loyer seul : Loyer charges comprises ou hors charges : quelle différence ?

Sources : article 25-10 ; article 8-1, applicable au meublé par l’article 25-3 ; article 25-18 ; article 23 de la loi n° 89-462.

Le bailleur peut-il décider seul de passer aux charges réelles ?

Non. Les deux textes qui ouvrent le forfait le rattachent au contrat : les charges sont récupérées « au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail » en meublé (article 25-10), « au choix des parties comme prévu par ce contrat » en colocation (article 8-1 V). Changer de mode en cours de bail, c’est modifier une clause du contrat, ce que l’article 1193 du code civil ne permet que « du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Nous n’avons trouvé, dans les textes lus, aucune cause de ce genre pour le mode de récupération des charges. Ce que la loi prévoit, c’est une révision du montant du forfait, qui « peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal » (articles 25-10 et 8-1 V) : elle touche le montant, pas le mode.

Sur la forme de l’accord, les textes lus n’en disent pas davantage. Le contrat de location meublée est, lui, « établi par écrit » (article 25-7).

Sources : code civil, article 1193 ; loi n° 89-462, article 25-7.

Et à l’échéance d’un bail meublé ?

La loi organise ce moment-là : « le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an » (article 25-8). Passer du forfait aux provisions se propose donc au moins trois mois avant le terme, et le locataire l’accepte ou non.

Le texte ne dit pas ce que devient le bail si le locataire refuse. Il règle à part le congé du bailleur, qui doit être motivé par la reprise, la vente ou « un motif légitime et sérieux » ; les textes lus ne disent pas si ce refus en est un.

En colocation nue, l’article 10 prévoit une offre de renouvellement, « présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l’article 15 », mais il n’en règle que le loyer, par renvoi à l’article 17-2, qui ne traite que de sa réévaluation. Aucun de ces articles ne dit si l’offre peut changer le mode de récupération des charges : l’accord des deux parties reste la voie sûre.

Sources : article 25-8 ; article 10 ; article 17-2 de la loi n° 89-462.

Et en bail mobilité ?

Impossible pendant le bail : l’article 25-18 dit que les charges « sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait », sans autre choix, et les dispositions du bail mobilité « sont d’ordre public » (article 25-12). C’est la loi, et non le contrat, qui fixe ici le mode de récupération.

La seule voie est un nouveau bail : « si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis » (article 25-14), celui de la location meublée, où le choix entre forfait et provisions existe (article 25-10).

Sources : article 25-12 ; article 25-14, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025, de la loi n° 89-462.

Que change le passage aux provisions ?

Tout le régime de l’article 23 : des provisions justifiées, une régularisation annuelle, un décompte par nature de charges communiqué un mois avant, et des pièces justificatives tenues à la disposition du locataire pendant six mois. C’est le travail que le forfait épargnait.

Les mois passés au forfait restent au forfait : il « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (articles 25-10 et 8-1 V). Et la première provision n’a pas de régularisation précédente sur laquelle s’appuyer : l’article 23 prévoit alors, en copropriété ou quand le bailleur est une personne morale, le budget prévisionnel, et ne dit rien des autres cas. Voir comment fixer et ajuster une provision.

Et dans l’autre sens, des provisions au forfait ?

Même règle : c’est un changement de clause, donc l’accord des deux parties (article 1193 du code civil), ou, en meublé, une proposition faite au moins trois mois avant l’échéance et que le locataire accepte (article 25-8). En location nue hors colocation, les charges restent « exigibles sur justification » (article 23).