Qui paie la taxe d’habitation, locataire ou propriétaire ?

Pour un logement loué en résidence principale, ni l’un ni l’autre : depuis les impositions de 2023, la taxe d’habitation n’est plus due pour l’habitation principale ; elle vise les locaux meublés « conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal » (code général des impôts, article 1407, dont le I est ainsi rédigé depuis les impositions de 2025), au nom de qui en a « la disposition ou la jouissance » au 1er janvier (articles 1408 et 1415). Le propriétaire, lui, peut devoir une taxe sur le logement resté vacant au 1er janvier, selon la commune et la durée de la vacance (articles 232 et 1407 bis, remplacés à compter des impositions de 2027 par l’article 1406 bis), et les textes ne disent pas nettement s’il doit la taxe d’habitation d’un meublé resté vide ce jour-là.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, avec les impositions auxquelles chaque rédaction s’applique. Plusieurs cessent de s’appliquer au 1er janvier 2027 : cette page sera relue avant. Elle cite les textes ; elle ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Le locataire doit-il payer la taxe d’habitation ?

Pas pour le logement qu’il occupe en résidence principale. L’article 1407 rendait la taxe due « pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation » ; depuis les impositions de 2023, il ne la rend plus due que pour les locaux meublés « autres que ceux affectés à l’habitation principale » (la note de Légifrance sous l’article renvoie à la loi n° 2019-1479, article 16, non lue ici).

Il la doit en revanche pour un meublé dont il a la jouissance hors de sa résidence principale : la taxe est établie « au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables » (article 1408). Ni le titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, qui ne vise que les locations « qui constituent la résidence principale du preneur » (article 2), ni celui du meublé (article 25-3) ne s’appliquent à cette location-là ; la location saisonnière n’est pas traitée ici.

Tout se juge au 1er janvier : les taxes foncières et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires « sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition » (article 1415). Le texte ne prévoit aucun partage entre deux occupants d’une même année.

Sources : code général des impôts, article 1407 (rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, dont le I est celui de la rédaction précédente), sa rédaction en vigueur à partir du 1er janvier 2023 et celle en vigueur jusqu’au 1er janvier 2023, article 1408 (rédaction applicable à compter des impositions de 2027, qui s’ouvre sur la même phrase que celle des impositions de 2025 et 2026) et article 1415 (depuis le 16 février 2025) ; loi n° 89-462, article 2 (depuis le 29 juillet 2023) et article 25-3 (depuis le 24 août 2022).

Le logement est vide au 1er janvier : qui paie ?

Les taxes sur la vacance sont dues par le propriétaire, et quelques semaines de vide entre deux locataires n’y suffisent pas. Pour les impositions de 2026 encore, elles sont deux :

• dans les communes listées en annexe du décret n° 2013-392, la taxe annuelle sur les logements vacants : elle « est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition », par le propriétaire — ou l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, l’emphytéote — « qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance » (article 232, II et III) ;
• ailleurs, si la commune, ou l’intercommunalité à fiscalité propre dotée d’un programme local de l’habitat, l’a instituée, la taxe d’habitation sur les logements vacants : elle vise « les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition » (article 1407 bis), au nom du propriétaire « qui dispose du local depuis le début de la période de vacance » (article 1408).

Pour l’une comme pour l’autre (« La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232 »), « n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence », et la taxe « n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable ».

Pour un meublé vide au 1er janvier, les textes ne tranchent pas nettement. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires vise les locaux meublés « conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal » (article 1407), au nom de qui en a « la disposition ou la jouissance » (article 1408) : si elle est due, ce ne peut guère être que le bailleur, seul à disposer d’un meublé que personne n’occupe — c’est une lecture, pas une phrase du texte. Aucun des textes lus ne dit si un meublé loué d’ordinaire en résidence principale, vide ce jour-là, a une destination « autre qu’à titre principal » ; cette page ne le tranche pas.

Sources : code général des impôts, article 232 (depuis le 1er janvier 2023, jusqu’au 1er janvier 2027), article 1407 bis (depuis le 16 février 2025, jusqu’au 1er janvier 2027), article 1408 (rédaction applicable aux impositions de 2025 et 2026), article 1407 (depuis le 21 février 2026) ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, article 1er (jusqu’au 1er janvier 2027).

Un meublé loué en résidence principale : qui paie la taxe d’habitation ?

Personne, tant que le locataire y a sa résidence principale au 1er janvier. Le bail meublé de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux logements qui « constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 » (article 25-3) : un tel meublé n’est pas un local d’habitation « autre qu’à titre principal » (article 1407 du code général des impôts). Les meubles ne rendent pas le bailleur redevable ; seul le meublé resté vide au 1er janvier pose question, et les taxes sur la vacance visent « chaque logement vacant », sans distinguer le meublé (article 232, II).

Sources : loi n° 89-462, article 25-3 (depuis le 24 août 2022) ; code général des impôts, article 1407 (depuis le 21 février 2026) et article 232 (depuis le 1er janvier 2023).

Qu’est-ce qui change au 1er janvier 2027 ?

Les deux taxes sur la vacance n’en font plus qu’une. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 108) abroge les articles 232 et 1407 bis et crée, à l’article 1406 bis, la « taxe sur la vacance des locaux d’habitation », applicable « à compter des impositions établies au titre de l’année 2027 ». Elle « est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition » depuis au moins une année dans les communes de la liste, depuis au moins deux années ailleurs, où la commune, ou l’intercommunalité à fiscalité propre dotée d’un programme local de l’habitat, peut l’instituer ; elle « est due par le propriétaire » — ou l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, l’emphytéote — « qui dispose du logement depuis le début de la période » (article 1406 bis, I, III et IV).

La liste passe du décret n° 2013-392 au décret n° 2026-831 du 25 août 2026, dont l’article 2, qui abroge le premier, « entre en vigueur au 1er janvier 2027 » (article 3) ; cette page ne recopie ni l’une ni l’autre.

La vacance passée compte : « Pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. » Les exclusions demeurent, dont les quatre-vingt-dix jours d’occupation et la vacance « indépendante de la volonté du contribuable » (article 1406 bis, I, C). Les délibérations prises pour la taxe d’habitation sur les logements vacants « cessent de produire leurs effets à compter du 1er janvier 2027 ».

Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 108 (VIII et IX) ; code général des impôts, article 1406 bis (rédaction applicable à compter des impositions de 2027) ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026, article 1er, article 2 et article 3 (depuis le 30 août 2026) ; décret n° 2013-392, article 1er.

Le bail peut-il mettre la taxe d’habitation à la charge du locataire ?

Quand le locataire y vit, il n’y a pas de taxe d’habitation à lui faire payer ; la question ne vaut que pour ce que paie le bailleur. La loi du 6 juillet 1989 ne lui fait récupérer que des « charges récupérables », dont les « impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement », et « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat » (article 23) : c’est le décret n° 87-713, pris en 1987 et maintenu « pour l’application de la présente loi » (article 25). Sa rubrique « Impositions et redevances » nomme le droit de bail, la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères » et la taxe de balayage ; aucune ligne de son annexe ne nomme la taxe d’habitation, une taxe sur la vacance ou la taxe foncière.

Ces règles sont « d’ordre public » (article 2), en meublé aussi (article 25-3), où le forfait de charges « est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 » (article 25-10). Dans notre lecture, le bail ne peut donc pas mettre à la charge du locataire une taxe que cette liste ne nomme pas : une telle clause dérogerait à ces règles d’ordre public, et « le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but » (code civil, article 1162). L’article 4, qui énumère les clauses réputées non écrites, n’en nomme aucune sur les impôts ; les textes lus ne disent pas si une telle clause est nulle ou réputée non écrite, et cette page ne le tranche pas.

La taxe foncière, enfin, suit le propriétaire : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » (article 1400 du code général des impôts). Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le décret nomme, se récupère : calculer la TEOM récupérable sur le locataire.

Sources : loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021), article 25 (depuis le 27 mars 2014), article 2 (depuis le 29 juillet 2023), article 25-3 (depuis le 24 août 2022), article 25-10 (depuis le 27 mars 2014) et article 4 (depuis le 21 novembre 2024) ; décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe (depuis le 30 août 1987) ; code général des impôts, article 1400 (depuis le 2 mars 2017) ; code civil, article 1162 (depuis le 1er octobre 2016).

Que doit déclarer le bailleur ?

Qui occupe le logement, et pourquoi il est vide. « Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, les informations relatives à la nature de l’occupation de ces locaux, s’ils en réservent la jouissance, ou s’ils sont occupés par des tiers » ; ils déclarent aussi « l’identité du ou des occupants desdits locaux », et « en cas de vacance du local, le motif de celle-ci est précisé » (article 1418, I). Rien à refaire si « aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration ». Les modalités « sont fixées par décret » ; ce décret n’a pas été lu pour cette page.

Sources : code général des impôts, article 1418 (rédaction applicable aux impositions de 2025 et 2026 ; ces phrases sont aussi dans celle applicable à compter de 2027).

Que ne disent pas les textes ?

• Si un meublé resté vide au 1er janvier doit la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (articles 1407 et 1408).
• Ce qu’est une vacance « indépendante de la volonté du contribuable » (article 232, VI ; article 1406 bis, I, C) : un logement proposé à la location sans trouver de locataire en est-il ? Aucun des deux articles ne le dit.
• Si votre commune figure sur la liste : elle se lit en annexe des décrets n° 2013-392 et n° 2026-831, que cette page ne recopie pas.
• Ce qu’en disent la doctrine de l’administration fiscale et les tribunaux : ni l’une ni les autres n’ont été lus pour cette page.

Sources : code général des impôts, article 232, article 1406 bis, article 1407 et article 1408 ; décrets n° 2013-392 et n° 2026-831, article 1er.