Décret 87-712 : quelles réparations sont à la charge du locataire ?

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire l’entretien courant et les menues réparations dues à l’usage normal du logement, et en donne une liste qui n’est pas limitative. Tout le reste revient au propriétaire, comme tout ce qui est causé par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Qu’est-ce qu’une réparation locative ?

C’est, selon l’article 1er du décret n° 87-712, l’un des « travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 les met à la charge du locataire.

Trois conditions se lisent dans cette phrase : de l’entretien courant ou une menue réparation, pas un gros ouvrage ; un besoin né de l’usage normal, pas de l’usure du temps ni d’un accident ; un élément privatif, pas une partie commune. Le décret ajoute que les réparations de son annexe ont « notamment » ce caractère : la liste donne des exemples, elle n’épuise pas le sujet.

Ce décret a été pris en 1987, sous une loi abrogée depuis. Il s’applique toujours aux baux d’aujourd’hui parce que l’article 25 de la loi de 1989 le dit : les décrets pris sous l’ancienne loi « restent en vigueur pour l’application de la présente loi ».

Sources : décret n° 87-712, article 1er ; loi n° 89-462, article 7 ; article 25.

La liste du décret, poste par poste

Voici l’annexe du décret, mot pour mot, dans son ordre. C’est la même liste que Bailin joint au bail qu’il rédige.

I. Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

a) Jardins privatifs

• Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
• Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises

• Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières

• Dégorgement des conduits.

II. Ouvertures intérieures et extérieures

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres

• Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
• Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages

• Réfection des mastics ;
• Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies

• Graissage ;
• Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité

• Graissage ;
• Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles

• Nettoyage et graissage ;
• Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. Parties intérieures

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons

• Maintien en état de propreté ;
• Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol

• Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
• Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures

• Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. Installations de plomberie

a) Canalisations d’eau

• Dégorgement :
• Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz

• Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;
• Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance

• Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie

• Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
• Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
• Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires

• Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. Equipements d’installations d’électricité

• Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. Autres équipements mentionnés au contrat de location

• a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
• b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
• c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
• d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Source : décret n° 87-712, annexe.

Est-ce au locataire de refaire les joints ?

Pour ceux que le décret nomme, oui : les joints des canalisations d’eau, des robinets, des chasses d’eau, des appareils à gaz et des vidoirs. Le décret ne nomme pas les joints d’une baignoire, d’une douche ou d’un carrelage ; sa liste n’étant pas limitative, la réponse se tire de sa définition : entretien courant dû à l’usage normal, oui ; usure du temps, non.

Aucun texte ne tranche plus précisément un joint de silicone noirci ou décollé. En cas de désaccord à la sortie, c’est la comparaison des états des lieux qui départage.

La robinetterie est-elle à la charge du locataire ?

Son entretien, oui : le décret met à sa charge le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ». Le remplacement du robinet lui-même n’y figure pas : usé par le temps, il relève de la vétusté, donc du propriétaire ; cassé par un mauvais usage, c’est une dégradation dont le locataire répond.

Le locataire répond en effet « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (loi du 6 juillet 1989, article 7 c).

La chasse d’eau est-elle à la charge du locataire ?

Ses petites pièces, oui : le décret cite le « remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau ». Le mécanisme ou le réservoir entiers n’y figurent pas.

Le volet roulant est-il à la charge du locataire ?

Le décret ne le nomme pas. La ligne qui s’en approche le plus vise les « dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies », dont elle met au locataire le graissage et le « remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames ». Il ne nomme ni le moteur, ni le tablier entier, ni le coffre.

Pour ces éléments, on revient à la définition de l’article 1er : une menue réparation due à l’usage normal reste locative, un remplacement complet dû à l’âge de l’équipement ne l’est pas. Le moteur et la manivelle, poste par poste : qui paie le volet roulant.

Qui paie le détartrage ?

Le locataire, pour ce que le décret nomme : le « nettoyage des dépôts de calcaire » des éviers et appareils sanitaires, et le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ».

Le décret ne cite pas l’adoucisseur au titre du détartrage ; il le range parmi les « autres équipements mentionnés au contrat », dont l’entretien courant et les menues réparations sont locatifs — à condition que le contrat le mentionne.

Qui paie l’entretien de la chaudière ?

Le locataire, pour une chaudière individuelle : le décret met à sa charge le remplacement des petites pièces des appareils à gaz, le rinçage des corps de chauffe et le ramonage des conduits de fumée. Si le bailleur fait faire l’entretien à sa place — l’initiative ne lui revient que si le bail le stipule (code de l’environnement, article R. 224-41-5) —, il n’en récupère comme charges que les opérations nommées au III de l’annexe du décret n° 87-713 (article 3).

L’article 3 du décret sur les charges le dit en ces termes : les dépenses « afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire ». Ce III nomme, entre autres, la « vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe », le « dépannage » et le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » ; il ne nomme ni la mesure du monoxyde de carbone, ni l’évaluation du rendement, ni l’attestation. Quand une entreprise intervient, son contrat doit distinguer « les dépenses récupérables et les autres dépenses » (article 2 a). Une chaudière collective relève des dépenses que le II de la même annexe nomme : voir la liste des charges récupérables. Qui commande l’entretien annuel, qui le paie, qui garde l’attestation : l’entretien de la chaudière.

Sources : décret n° 87-713, article 3 ; article 2 ; annexe ; code de l’environnement, article R. 224-41-5.

Qu’est-ce qui est à la charge du propriétaire ?

Toutes les réparations autres que locatives : l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à entretenir les locaux « et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Et même une réparation locative reste à sa charge quand elle est due à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure.

Le code civil pose la même règle depuis 1804 : le bailleur « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720). Il doit aussi délivrer le logement « en bon état d’usage et de réparation » et les équipements du contrat « en bon état de fonctionnement » (loi de 1989, article 6 a).

Sources : loi n° 89-462, article 6 ; code civil, article 1720.

Le locataire doit-il payer la vétusté ?

Non. L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 exclut les réparations « occasionnées par vétusté », et le code civil le dit aussi : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755).

Reste à savoir où finit l’usage normal et où commence la vétusté. Le décret n° 87-712 dit ce qui est locatif ; il ne dit pas combien un locataire doit pour une peinture de huit ans ou une moquette de douze. Le décret n° 2016-382, pris « en application de l’article 7 », définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Il ne fixe pas de grille : il permet aux parties d’en convenir « dès la signature du bail », choisie parmi celles d’un accord collectif de location, « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord », ou d’un accord collectif local, « même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord » (article 4). Sans une telle clause, aucun des textes lus n’impose de grille ; l’article 7 d permet seulement au locataire des organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation de demander l’application des grilles de leurs accords locaux.

Sources : code civil, article 1755 ; loi n° 89-462, article 7 ; décret n° 2016-382, article 4.

Réparations locatives et dépôt de garantie

À la sortie, le locataire rend le logement tel qu’il l’a reçu d’après l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (code civil, article 1730). Sans état des lieux d’entrée, il est présumé l’avoir reçu « en bon état de réparations locatives », sauf preuve contraire (article 1731) — une présomption que ne peut pas invoquer la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux (loi de 1989, article 3-2).

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22). Faute de grille de vétusté convenue au bail, le montant retenu est celui que le bailleur est en mesure de justifier, pièce par pièce. C’est pourquoi Bailin ne calcule aucune retenue : il prépare le courrier, compte le délai, et laisse au bailleur le chiffre qu’il devra défendre.

Sources : code civil, article 1730 ; article 1731 ; loi n° 89-462, article 3-2 ; article 22.

Et en cas de désaccord ?

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges « relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » (loi de 1989, article 20 pour la location nue, article 25-11 pour la location meublée). Le bailleur comme le locataire peuvent la saisir ; elle rend un avis dans les deux mois. Elle n’est pas compétente pour le bail mobilité (article 25-12).

Sources : article 20 ; article 25-11 ; article 25-12 de la loi n° 89-462.

Et les charges ?

Les réparations locatives sont ce que le locataire fait ou paie lui-même dans son logement. Les charges sont ce que le bailleur paie et récupère ensuite : leur liste est celle d’un autre décret, le n° 87-713. Quelles charges sont récupérables sur le locataire, et le calcul de la taxe d’ordures ménagères à lui réclamer.

Questions précises

• Volet roulant : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?
• L’entretien de la chaudière est-il à la charge du locataire ?
• Détartrage du ballon d’eau chaude : locataire ou propriétaire ?
• Quelles dégradations peut-on facturer au locataire ?