Quels diagnostics joindre au bail, et combien de temps valent-ils ?

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement » : il réunit le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, un état de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et, selon la zone, l’état des risques et un document sur le bruit des aérodromes (loi du 6 juillet 1989, article 3-3). La seule durée de validité que nous ayons lue dans un texte est celle du diagnostic de performance énergétique, dix ans, écourtée pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 (code de la construction et de l’habitation, article D. 126-19) ; pour les autres pièces, cette page dit à quel texte la loi renvoie, et qu’elle n’a pas lu ce texte.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni le diagnostiqueur, ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

Quatre pièces, que l’article 3-3 énumère :

• « le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation » ;
• « le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique » ;
• « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante » ;
• « un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ».

Deux pièces s’y ajoutent selon l’emplacement du logement : l’état des risques, « dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement », et un document sur la zone de bruit « lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ».

Le dossier est annexé au bail « lors de sa signature ou de son renouvellement », et il « est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ». Avant même le bail, « le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire ».

Source : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Combien de temps vaut chaque diagnostic ?

L’article 3-3 ne fixe aucune durée de validité. Voici ce que nous avons lu, pièce par pièce :

• diagnostic de performance énergétique : dix ans, sauf deux régimes transitoires (article D. 126-19, détaillé plus bas) ;
• constat de risque d’exposition au plomb : durée non lue (l’article 3-3 renvoie au code de la santé publique, que cette page n’a pas lu) ;
• état de l’amiante : durée non lue (l’article 3-3 renvoie à un décret, que cette page n’a pas lu) ;
• état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : durée non lue (l’article 3-3 renvoie à un décret, que cette page n’a pas lu) ;
• état des risques : durée non lue (l’article 3-3 renvoie au code de l’environnement, que cette page n’a pas lu) ;
• document sur le bruit des aérodromes : durée non lue (l’article 3-3 renvoie au code de l’urbanisme, que cette page n’a pas lu).

Les durées que l’on trouve ailleurs pour ces cinq pièces ne sont pas reprises ici : nous ne les avons lues dans aucun texte.

Sources : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023) ; code de la construction et de l’habitation, article D. 126-19 (depuis le 1er juillet 2021).

Combien de temps vaut le diagnostic de performance énergétique ?

Dix ans, et moins pour les diagnostics anciens. La loi renvoie au règlement : « sa durée de validité est fixée par voie réglementaire » (article L. 126-26), et le règlement dit que « la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans » (article D. 126-19).

Le même article écourte les diagnostics plus anciens : « lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes » :

• « les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 » ;
• « les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 ».

Aucun des deux régimes ne vise un diagnostic réalisé le 1er juillet 2021 : il vaut dix ans, selon le premier alinéa.

Il est joint au contrat de location « lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière », et « le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative » (article L. 126-29).

Les textes lus ne disent pas ce que vaut, au bail, un diagnostic dont la validité a pris fin : cette page ne le tranche pas.

Ce que mesure le diagnostic compte aussi pour la décence du logement ; cette page ne traite que de sa durée. Pour le reste : qu’est-ce qu’un logement décent ?

Sources : code de la construction et de l’habitation, article L. 126-26 et article L. 126-29 (rédactions en vigueur depuis le 25 août 2021), article D. 126-19 (depuis le 1er juillet 2021).

Quand faut-il un constat de risque d’exposition au plomb ?

L’article 3-3 le range dans le dossier comme « le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ». Il ne dit pas pour quels immeubles ce constat est exigé, ni combien de temps il vaut.

Ces deux articles du code de la santé publique n’ont pas été lus pour cette page, qui ne donne donc ni année de construction ni durée.

Source : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Faut-il un état de l’amiante ?

L’article 3-3 en fait la troisième pièce du dossier : « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Il ajoute : « un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ».

Nous n’avons lu aucun décret pris pour ce 3° : cette page ne dit pas si cet état peut être exigé aujourd’hui à la location, ni pour quels immeubles, ni combien de temps il vaut.

Source : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Quand faut-il un état de l’électricité et du gaz ?

Quand l’installation a plus de quinze ans. Pour l’électricité, « lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite », notamment « en cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » (article L. 134-7). Pour le gaz, la règle vise l’installation en service : « lorsque l’installation intérieure de gaz en fonctionnement a été réalisée depuis plus de quinze ans » (article L. 134-9).

L’article 3-3 renvoie le reste à un décret : « un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ». Ces six ans bornent l’entrée en vigueur de l’obligation ; ce n’est pas une durée de validité.

Ce décret n’a pas été lu pour cette page : elle ne dit ni combien de temps l’état vaut, ni à partir de quand il est exigé pour chaque type de logement.

Sources : code de la construction et de l’habitation, article L. 134-7 et article L. 134-9 (rédactions en vigueur depuis le 1er juillet 2021) ; loi n° 89-462, article 3-3 (depuis le 1er janvier 2023).

Quand faut-il l’état des risques ?

Dans certaines zones, à chaque changement de locataire : « dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I ». S’il manque, « le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

Dans ces zones, l’état se remet même avant le bail : « le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu ».

L’article L. 125-5 du code de l’environnement, auquel l’article 3-3 renvoie pour ces zones et pour cet état, n’a pas été lu pour cette page : elle ne dit ni quelles communes sont concernées, ni combien de temps l’état vaut.

Source : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

Et le bruit des aérodromes ?

« Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code » (article 3-3).

Comme les recommandations du diagnostic de performance énergétique, dit l’article 3-3, ce document n’a « qu’une valeur indicative » : le locataire ne peut s’en prévaloir à l’encontre du bailleur.

Le code de l’urbanisme n’a pas été lu pour cette page : elle ne dit ni comment savoir si le logement est dans l’une de ces zones, ni combien de temps ce document vaut.

Source : loi n° 89-462, article 3-3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023).

La surface habitable fait-elle partie du dossier ?

Non : l’article 3-3 ne la cite pas. C’est le bail lui-même qui l’écrit : « le contrat de location précise » « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation » (article 3, 4°). Le bail mobilité aussi, dans les mêmes mots (article 25-13, I, 5°).

Les textes lus n’exigent pas qu’elle soit mesurée par un diagnostiqueur, et cette page n’a pas lu la définition que donne le code de la construction et de l’habitation.

Sources : loi n° 89-462, article 3 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022) et article 25-13 (depuis le 25 novembre 2018).

En meublé et en bail mobilité ?

Le même dossier. En meublé loué à titre de résidence principale, « les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés » (article 25-3). En bail mobilité, « les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité » (article 25-12, alinéa 3).

Les articles L. 126-29, L. 134-7 et L. 134-9 du code de la construction et de l’habitation, cités plus haut, visent la location sans distinguer le meublé ; l’article L. 126-29 n’écarte que le bail rural et la location saisonnière.

Sources : loi n° 89-462, article 25-3 et article 25-12 (rédactions en vigueur depuis le 24 août 2022).