Avenant au bail de location : quand et comment ?

Modifier le bail en cours suppose l’accord du bailleur et du locataire : « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (code civil, article 1193). L’avenant ne peut ni déroger aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (articles 2, 25-3 et 25-12), ni introduire une clause que son article 4 répute non écrite, et aucun des textes lus ne fixe sa forme.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Avenant au bail : que dit la loi ?

Le code civil définit le contrat comme « un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations » (article 1101) : l’accord qui modifie le bail en est un. Il en fixe la règle : « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (article 1193). Et « le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but » (article 1162).

La loi du 6 juillet 1989 dit d’ordre public son titre Ier : « les dispositions du présent titre sont d’ordre public » (article 2). Elle le dit aussi du titre du meublé (article 25-3) et de celui du bail mobilité, « régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public » (article 25-12).

La loi ne définit pas l’avenant. Dans sa rédaction en vigueur au 28 septembre 2026, elle ne le nomme que dans trois articles : la majoration du loyer après des travaux d’amélioration, en location nue (article 17-1, II) et en meublé (article 25-9), et la durée du bail mobilité (article 25-14). Les sections qui suivent les citent.

Sources : code civil, article 1101, article 1162 et article 1193 (depuis le 1er octobre 2016) ; loi n° 89-462, article 2 (rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023), article 25-3 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022).

Le locataire peut-il refuser un avenant ?

Oui. Hors « les causes que la loi autorise », un contrat ne se modifie que « du consentement mutuel des parties » (code civil, article 1193) : sans l’accord du locataire, le bail ne change pas. Cette page ne recense pas les causes que la loi autorise.

La révision annuelle du loyer, elle, découle de la clause du bail : « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat » (loi du 6 juillet 1989, article 17-1, I). Le texte ne demande pas l’accord du locataire, et la révision du loyer a sa page.

Sources : code civil, article 1193 (depuis le 1er octobre 2016) ; loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022).

Que ne peut pas contenir un avenant ?

Aucune des clauses que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère après ces mots : « est réputée non écrite toute clause ». L’article vise toute clause, sans distinguer le bail de son avenant. Ses vingt lettres ont leur page, que celle-ci ne répète pas : quelles clauses sont interdites dans un bail d’habitation ?

L’article 4 s’applique au meublé, « à l’exception du l » (article 25-3), et au bail mobilité (article 25-12).

Pour le dépôt de garantie, l’article 22, que l’article 25-3 rend applicable au meublé, dit : « il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ». En bail mobilité, « aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17). Le dépôt de garantie a sa page.

Sources : loi n° 89-462, article 4 (rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024), article 22 (depuis le 27 mars 2014), article 25-3 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022), article 25-17 (depuis le 25 novembre 2018).

Peut-on augmenter le loyer par un avenant ?

Pour le loyer, la loi ne nomme l’avenant qu’à propos de travaux d’amélioration. En location nue : « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer » (article 17-1, II).

Le texte parle au futur de travaux que le bailleur « fera exécuter », et d’une majoration « consécutive à la réalisation de ces travaux ». Il ne définit pas les travaux d’amélioration ; aucun des textes lus ne les définit, et cette page ne le tranche pas.

En meublé, l’article 25-9 ajoute l’acquisition d’équipements : « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations ».

En bail mobilité, « le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16). L’article 17-1 n’est pas dans la liste de l’article 25-12 : « les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité » ; et, pour l’article 25-9, « sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables ». Aucun des textes lus n’y prévoit de majoration.

Dans un logement classé F ou G, cette majoration ne peut pas être appliquée à un contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, ou après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte (article 17-1, III ; loi n° 2021-1104, article 159, IV) ; l’article 25-9 n’étend ce III au meublé que « pour la révision du loyer », sans rien dire de sa majoration, et la page sur la révision du loyer détaille ce gel.

Pour toute autre hausse convenue en cours de bail, aucun des textes lus ne dit en toutes lettres si elle est permise, ni ce qu’elle vaut ; cette page ne le tranche pas. La provision sur charges a sa page : peut-on augmenter la provision sur charges en cours de bail ?

Sources : loi n° 89-462, article 17-1, article 25-9 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022), article 25-16 (depuis le 25 novembre 2018) ; loi n° 2021-1104, article 159 (depuis le 25 août 2021).

Nouveau bail ou avenant ?

Les textes lus ne tracent pas de frontière générale : aucun ne dit quand une modification appelle un nouveau bail plutôt qu’un avenant, et cette page ne le tranche pas. Deux situations ont pourtant leur texte.

Le bail mobilité. Sa durée « peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat dépasse dix mois, ou dix-huit mois si le logement fait partie d’une résidence à vocation d’emploi définie à l’article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 25-14). L’article poursuit : « si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis de la présente loi », le titre du meublé.

La vente ou la donation du logement. La loi demande une notification, et ne parle pas d’avenant : « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire » (article 3). Cette page ne développe pas les autres effets de la mutation sur le bail.

La colocation a ses propres règles (article 8-1), que cette page ne traite pas, y compris pour l’entrée ou le départ d’un colocataire.

Sources : loi n° 89-462, article 25-14 (rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025), article 3 (depuis le 1er janvier 2022) et article 8-1 (depuis le 1er juillet 2021).

Quelle forme pour un avenant au bail ?

Aucun des textes lus ne la fixe. La loi en fixe une au contrat lui-même : « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type » (article 3) ; l’article ne parle pas de l’avenant, et cette page ne tranche pas si cette exigence s’y étend.

Pour la majoration du loyer, les travaux sont convenus « par une clause expresse » (article 17-1, II, et article 25-9 en meublé), sans que le texte dise sous quelle forme.

Cette page ne dit rien de la preuve de l’avenant, de sa signature, de son enregistrement ni du nombre de ses exemplaires : aucun des textes qu’elle a lus ne les règle.

Sources : loi n° 89-462, article 3 (depuis le 1er janvier 2022), article 17-1 et article 25-9 (depuis le 24 août 2022).