Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, amélioration ou construction ?

En location nue au régime réel, les travaux de réparation et d’entretien se déduisent, comme les travaux d’amélioration d’un local d’habitation ; les frais de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne se déduisent pas (code général des impôts, article 31, I, 1°, a et b). L’article 31 ne fait amortir des travaux que dans des dispositifs particuliers, sur option : hors de ceux-ci, un travail se déduit ou ne se déduit pas, il ne s’amortit pas.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page explique les règles ; elle ne calcule aucun impôt et ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Quelle différence entre entretien, réparation, amélioration et construction ?

L’article 31 nomme les catégories sans les définir : il admet « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire » (a) et « les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (b). Les définitions viennent de la doctrine, qui n’est pas la loi : c’est la lecture que l’administration publie des textes.

Cette doctrine (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, version du 3 février 2014) distingue trois catégories :

• la réparation et l’entretien, qui ont « pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial » (§ 10) ;
• l’amélioration, qui a « pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble » (§ 70) ;
• la construction, la reconstruction et l’agrandissement, notamment les travaux qui ont « pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants », les aménagements internes « qui par leur importance équivalent à une reconstruction » et ceux qui ont « pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants » (§ 110).

Remplacer une chaudière ou refaire une cuisine : est-ce déductible ?

Dans un logement loué nu, en général oui : la réparation et l’entretien se déduisent (article 31, I, 1°, a), comme l’amélioration d’un local d’habitation, sauf, pour celle-ci, les frais de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et les dépenses pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt de l’article 200 quater ou 200 quater A (b). Pour la cuisine, la doctrine exclut en outre le remplacement des appareils électroménagers d’une cuisine existante.

La doctrine range le « remplacement de la chaudière du chauffage central » parmi les réparations, et précise que remplacer un élément « obsolète par un équipement plus moderne » ne suffit pas à en faire une amélioration (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30 et 50).

Pour la cuisine, la même doctrine distingue deux cas. Installée dans un logement qui en était dépourvu, elle est une amélioration déductible, équipements ménagers et électroménagers intégrés compris ; pour ces derniers, la mise à disposition doit être « expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué ». Le remplacement des appareils électroménagers d’une cuisine existante, lui, n’est ni une réparation ni une amélioration déductible (§ 50 et 70).

Quels travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?

Les frais de construction, de reconstruction et d’agrandissement, que l’article 31 exclut en toutes lettres (b) ; les améliorations d’un local professionnel ou commercial, sauf celles qui le protègent « des effets de l’amiante » ou facilitent « l’accueil des handicapés » (b bis) ; et les améliorations pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt de l’article 200 quater ou 200 quater A (b).

La doctrine range dans la construction ou l’agrandissement l’aménagement en logement d’un local affecté à un autre usage — « en principe », et sauf pour un immeuble d’habitation à l’origine, dont l’occupation temporaire à un autre usage n’a pas changé la destination (§ 90) —, celui d’une dépendance qui n’était pas habitable — « combles, garages, remises » —, et la restructuration complète d’un logement après démolition intérieure (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110).

Peut-on amortir des travaux en location nue ?

Seulement dans les dispositifs de l’article 31 qui l’ouvrent sur option ; hors d’eux, aucune ligne de l’article ne fait amortir un travail.

Les anciens f, g et h écartent le b sur option : les dépenses d’amélioration y ouvrent « une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans », et la reconstruction ou l’agrandissement s’y amortissent sous un nouvel engagement de location.

La loi de finances pour 2026 a créé deux dispositifs, en vigueur depuis le 21 février 2026 : le i, pour des logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif, et le j, « pour les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, que le contribuable acquiert, qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du présent code, ou pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, qui satisfont les critères d’une réhabilitation lourde, au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U, et qui sont donnés en location à titre de résidence principale ». Tous deux amortissent le « prix d’acquisition du logement net de frais ». Ils visent les acquisitions — et, pour le i, les demandes de permis de construire — faites entre le lendemain de la publication de la loi n° 2026-103 et le 31 décembre 2028, sur option, sous engagement de louer nu neuf ans et sous plafonds. Le j amortit le prix « majoré le cas échéant du montant des travaux », et « les a et b du présent 1° ne sont pas applicables au montant des travaux déductibles au titre de l’amortissement prévu au présent j ».

Sources : code général des impôts, article 31 (la version à venir au 1er janvier 2027 ne change qu’un renvoi du f) ; article 32 ; loi n° 2026-103, article 47.

Travaux de rénovation énergétique : quel effet sur le déficit ?

Ils peuvent en plus relever la limite du déficit imputable sur le revenu global de 10 700 € jusqu’à 21 400 € par an, à hauteur de leur montant, s’ils font passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. La rédaction en vigueur vise les dépenses payées en 2026 et 2027 (article 156, I, 3° ; loi n° 2026-103, article 47, II).

Source : code général des impôts, article 156. Le détail, et la reconstitution faute de classement : le déficit foncier.