Quelles dégradations peut-on facturer au locataire ?

Celles qui surviennent pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (loi du 6 juillet 1989, article 7 c). La vétusté ne se facture pas, et aucun texte lu ne dresse de liste ni de barème des dégradations.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

De quelles dégradations le locataire répond-il ?

De celles « qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive » (loi du 6 juillet 1989, article 7 c). Il s’en dégage s’il prouve qu’elles ont eu lieu « par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Pour le code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732). Les textes lus ne disent pas comment les deux se combinent.

L’article 7 vaut aussi en meublé et en bail mobilité (articles 25-3 et 25-12). Un local sans jouissance exclusive échappe aux termes de son c.

Quand leur coût dépasse le dépôt de garantie, ce qui reste dû et la voie pour le réclamer : réclamer au-delà du dépôt de garantie.

Le locataire paie-t-il les dégâts causés par ses proches ?

Oui, pour ceux que le code civil lui rattache : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (article 1735). Dans la loi de 1989, qui le fait répondre des dégradations survenues « dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », le fait d’un tiers ne l’exonère que s’il ne l’a pas « introduit dans le logement » (article 7 c).

Les textes lus ne définissent ni les « personnes de sa maison », ni le tiers « introduit ».

La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?

Non. Il rend le logement tel qu’il l’a reçu d’après l’état des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (code civil, article 1730) ; et la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » (décret n° 2016-382, article 4). L’entretien courant et les menues réparations restent en revanche à sa charge, sauf si elles sont « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (loi de 1989, article 7 d).

Des deux listes d’exceptions de l’article 7, seule celle du d nomme la vétusté. Même sans état des lieux, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755). Ce qui prouve l’état du logement : les retenues sur le dépôt de garantie.

Existe-t-il une liste des dégradations facturables ?

Non. Aucun des textes lus ne dresse de liste des dégradations dont le locataire répond, ni de barème : l’article 7 c pose une règle générale, pour les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive. Le décret n° 87-712 dresse une autre liste, celle des réparations locatives, travaux d’entretien courant et de menues réparations « consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (article 1er) ; certaines lignes visent pourtant un élément abîmé, comme le « Remplacement des vitres détériorées » (annexe, II b).

Dans les textes lus, une grille de vétusté ne s’applique que convenue entre les parties et « choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif » (décret n° 2016-382, article 4), ou, chez certains organismes bailleurs, demandée par le locataire (article 7 d) : les retenues sur le dépôt de garantie.

Une clause du bail peut-elle rendre le locataire responsable de toute dégradation ?

Non. L’article 4 de la loi de 1989 répute non écrite toute clause « qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement » (q), et toute clause « qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée » (e).

Deux autres touchent au prix : la clause « par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » (f), et celle « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble » (i). Elles valent aussi en meublé et en bail mobilité (articles 25-3 et 25-12).

Peut-on facturer une dégradation constatée en cours de bail ?

Les textes lus ne le règlent pas, hors la transformation faite sans accord (article 7 f). L’article 7 c dit de quoi le locataire répond dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, pas quand le bailleur peut en demander le prix, et le code civil parle de ce que le locataire « doit rendre » (article 1730).

L’état des lieux s’établit à la remise et à la restitution des clés ; aucun texte lu n’en prévoit en cours de bail, hors deux compléments à la demande du locataire (article 3-2). Les actions nées du bail sont « prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1) ; les textes lus ne disent pas si, pour une dégradation, ce jour est celui du constat ou de la restitution.

La transformation faite sans l’accord écrit du propriétaire : il peut, au départ, en exiger la remise en l’état ou la garder sans indemnité, et même exiger « aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » (article 7 f). Pour des travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie, ou de rénovation énergétique (liste fixée par un décret non lu), qu’il a acceptés, fût-ce par son silence de deux mois à une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il ne peut pas exiger au départ la remise en l’état.

Sources : loi n° 89-462, article 7 ; article 7-1 ; article 4 ; article 3-2 ; article 25-3 ; article 25-12 ; code civil, article 1730 ; article 1732 ; article 1735 ; article 1755 ; décret n° 2016-382, article 4 ; décret n° 87-712, article 1er.