Prescription des charges locatives : à partir de quand court le délai de trois ans ?

Du jour où le bailleur « a connu ou aurait dû connaître » les faits qui lui permettent de réclamer : c’est ce que dit l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et c’est tout. Pour des charges, aucun texte lu ne fixe ce jour — ni l’assemblée générale, ni le décompte du syndic, ni le paiement —, et c’est au juge de le fixer en cas de litige.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Que dit exactement l’article 7-1 ?

Une règle et une exception. « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » L’exception vise l’action en révision du loyer, prescrite un an après la date convenue au contrat ; elle ne concerne pas les charges.

Le texte dit « toutes actions » : celle du bailleur qui réclame un complément de charges, comme celle du locataire qui réclame un trop-perçu. Il vaut pour la location nue, et deux articles l’appliquent au meublé (article 25-3) et au bail mobilité (article 25-12). Il n’y a pas de rappel à dater sur un forfait de charges, qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (articles 25-10, 8-1 V et 25-18) ; la question se pose avec des provisions, comme avec des charges payées sur justification sans provision : l’article 23 permet les provisions, il ne les impose pas.

Sources : loi n° 89-462, article 7-1 ; article 25-3 ; article 25-12 ; article 25-10 ; article 8-1 ; article 25-18.

Le délai part-il de l’assemblée générale de copropriété ?

Aucun texte lu ne le dit. L’article 7-1 ne nomme ni l’assemblée générale, ni le décompte du syndic, ni l’appel de fonds : il parle du jour où l’on a connu, ou aurait dû connaître, les faits. Que ce jour soit celui de l’assemblée, celui où le décompte arrive ou un autre dépend des faits de chaque dossier.

La loi connaît pourtant l’approbation des comptes. Dans un immeuble collectif, l’article 22 permet au bailleur de conserver sur le dépôt de garantie une provision « ne pouvant excéder 20 % », dont le solde se restitue « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » — à moins que les parties ne conviennent de tout solder immédiatement. L’article 7-1, lui, ne s’y réfère pas.

Sources : loi n° 89-462, article 22 ; article 7-1.

« A connu » ou « aurait dû connaître » : lequel compte ?

Le texte met les deux sur le même plan : lu tel quel, le délai part du premier des deux jours. Un bailleur qui laisse dormir le décompte de son syndic ne retarde donc rien : s’il aurait dû connaître ses charges à une date, le délai court de cette date, même s’il ne les a lues que plus tard.

L’inverse est vrai aussi : un bailleur qui a su tôt ne gagne rien à invoquer une date plus tardive à laquelle il « aurait dû » savoir.

Quel jour retenir, puisque le texte ne le fixe pas ?

Le plus tôt de ceux qu’on pourrait vous opposer : c’est la seule façon de ne jamais se croire dans les temps à tort. Bailin, pour sa part, retient deux dates et fait partir le délai de la première : le 1er du mois qui suit l’assemblée générale qui approuve les comptes, comme jour où le bailleur aurait dû connaître ses charges, et la date de paiement la plus récente qu’il a saisie pour ces charges, comme jour où il les a connues. C’est une lecture que Bailin s’applique, pas une règle écrite dans la loi.

Le mois qui suit, et non le mois même : l’assemblée date l’approbation des comptes, et le décompte arrive ensuite. Ce choix laisse au bailleur un mois de plus au plus ; ce n’est donc pas la date la plus défavorable qu’on puisse imaginer, et Bailin le dit. Sans l’une ni l’autre date, Bailin retient le 31 décembre de l’année des charges.

Un exemple. Des charges de 2022, des comptes approuvés par l’assemblée en juin 2023, une régularisation de copropriété payée en novembre 2023. Compté depuis ce paiement, le délai courrait jusqu’en novembre 2026. Compté depuis l’assemblée, Bailin le fait partir du 1er juillet 2023 et tient l’année pour prescrite passé le 1er juillet 2026. Au 15 août 2026, la première lecture dirait « encore réclamable », la seconde « prescrite » — et c’est la seconde que Bailin retient.

Comment ne pas laisser prescrire des charges ?

En régularisant tôt, et en agissant si le locataire ne paie pas. Le texte prescrit des « actions » : la régularisation n’est que le début de la démarche, et ce qui interrompt ou suspend le délai relève d’autres textes, que cette page ne traite pas. Plus la régularisation vient tôt, plus il reste de temps pour agir ; combien, cela dépend du jour de départ, que le texte ne fixe pas.

L’article 23 pose aussi un seuil, qui n’est pas un délai de prescription : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ». Il ouvre au locataire un paiement échelonné, il n’éteint rien. Si l’on tient l’année d’exigibilité pour l’année des charges — c’est une lecture —, des charges de 2025 régularisées après le 31 décembre 2026 se règlent en douze fois, si le locataire le demande.

Source : loi n° 89-462, article 23. Voir aussi les justificatifs à fournir.

Le locataire a-t-il le même délai pour contester ?

Oui : l’article 7-1 ne distingue pas les parties. Le locataire qui estime avoir payé une charge qui n’était pas récupérable, ou des provisions supérieures aux charges réelles, agit dans le même délai de trois ans, qui court lui aussi du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits.

Pour lui non plus, aucun texte lu ne fixe ce jour. Voir comment contester des charges locatives abusives.