Quand se termine le bail, et jusqu’à quand donner congé ?

Un bail de location nue dure trois ans quand le bailleur est une personne physique, une société civile familiale ou une indivision, six ans pour une autre personne morale, et se reconduit pour la même durée tant que personne ne donne congé : le bailleur six mois avant le terme, le locataire à tout moment avec trois mois de préavis, ou un mois dans les cas que la loi énumère (loi du 6 juillet 1989, article 10 et article 15). Un bail meublé dure un an et se reconduit d’un an, avec trois mois de préavis pour le bailleur et un mois pour le locataire (article 25-7 et article 25-8).

Combien de temps dure le bail, et quand se reconduit-il ?

En location nue, le contrat est conclu « pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales » (article 10). L’article 13 vise la société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » et l’indivision. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de l’article 15, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement, pour trois ans ou six ans selon le même partage.

En meublé, le bail est conclu « pour une durée d’au moins un an » et se reconduit tacitement pour un an. Consenti à un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, et « la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable » (article 25-7). Le bail mobilité dure d’un à dix mois, « non renouvelable et non reconductible », et d’une semaine à dix-huit mois dans une résidence à vocation d’emploi (article 25-14, depuis le 28 novembre 2025, et article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation).

L’outil compte le terme à la veille du quantième de la prise d’effet : un bail de trois ans pris le 15 janvier 2024 s’achève le 14 janvier 2027. Chaque contrat reconduit commence le lendemain du terme précédent et dure la durée du texte : un meublé pris le 29 février 2024 s’achève le 28 février en 2025, 2026 et 2027, puis, reconduit le 1er mars 2027, le 29 février 2028.

Sources : article 10 ; article 13 ; article 25-7 ; article 25-14 de la loi n° 89-462 ; article L. 631-16-1 du code de la construction et de l’habitation.

Quel préavis pour le bailleur, et pour le locataire ?

Le bailleur donne congé pour le terme du bail, six mois à l’avance en location nue (article 15 I), trois mois en meublé (article 25-8 I), et seulement pour reprendre le logement, le vendre, ou pour « un motif légitime et sérieux ». Au bail mobilité, il ne donne pas congé : l’article 15 n’est pas au nombre des articles que l’article 25-12 déclare applicables, et, « sauf disposition contraire », les règles du meublé ne s’y appliquent pas (article 25-12) ; le bail prend fin à son terme.

Le locataire « peut résilier le contrat de location à tout moment » (article 12). En location nue, son préavis est de trois mois, et d’un mois dans les cas 1° à 5° de l’article 15 I : un logement situé en zone tendue, un premier emploi, une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi qui la suit, un état de santé constaté par certificat médical, une ordonnance de protection ou des poursuites pour violences au sein du couple ou sur un enfant, le RSA ou l’allocation aux adultes handicapés, l’attribution d’un logement social. Il « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (article 15 I). En meublé et en bail mobilité, le préavis du locataire est d’un mois, sans condition (articles 25-8 I et 25-15).

Sources : article 15 ; article 12 ; article 25-8 ; article 25-12 ; article 25-15 de la loi n° 89-462.

Quel jour le congé doit-il être reçu ?

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai « court à compter du jour de la réception » (articles 15 I, 25-8 I et 25-15). C’est donc la date de réception qui compte, pas celle de l’envoi.

La loi compte le préavis en mois sans dire quel jour un délai de mois s’achève. L’outil retient le même quantième : pour un terme au 14 janvier 2027, un congé de six mois reçu au plus tard le 14 juillet 2026, et un mois plus court ramène au dernier jour du mois. C’est la lecture de Bailin, la plus prudente ; ce n’est pas un texte.

Que devient le bail d’un an pour un événement précis ?

« Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales », le bail peut durer moins de trois ans, mais au moins un an, et il mentionne les raisons et l’événement (article 11). L’article 13 l’ouvre à la société civile familiale et à tout membre de l’indivision. Le bailleur confirme l’événement « deux mois au moins avant le terme du contrat », et peut une seule fois en proposer le report.

« Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. » L’outil le dit, et donne alors la date de fin de ce bail de trois ans.

Sources : article 11 ; article 13 de la loi n° 89-462.

Le logement est-il en zone tendue ?

Le préavis d’un mois du 1° de l’article 15 I vise « les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ». L’outil les lit dans la liste que Bailin tient, celle de l’annexe du décret n° 2013-392, à partir du code postal et de la commune. Quand un code postal couvre des communes qui ne relèvent pas du même régime, il le dit au lieu de choisir.

Ce décret sera abrogé au 1er janvier 2027 (décret n° 2026-831, article 3), et aucun texte lu ne dit encore quelle liste le remplace pour le préavis. À partir de son abrogation, l’outil ne dit plus si une commune figure en zone tendue : il donne les deux préavis, et renvoie à la vérification.

Ce que l’outil ne fait pas

Il ne juge pas le motif d’un congé, et ne calcule aucune indemnité ni aucune somme due pendant le préavis. Il ne traite ni le bail commercial, ni le logement HLM ou conventionné, ni la location régie par la loi du 1er septembre 1948. Il ne calcule pas les règles propres à un bien acquis occupé, au locataire protégé par son âge et ses ressources, ou au bénéficiaire de l’allocation de l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale (article 15 I, III et IV, et article 25-8 II), ni la suspension du bail pendant une procédure de sécurité et de salubrité de l’immeuble.

Les conditions de cette protection, le plafond et le logement à offrir : le locataire protégé.

Ce que le locataire doit pendant le préavis, et comment compter le loyer d’un mois entamé : le loyer au prorata.

Pour le bail meublé de neuf mois d’un étudiant, les textes ne disent pas si le bailleur doit encore donner congé pour le terme : l’article 25-7 rend la reconduction « inapplicable », et l’article 25-8 I fixe trois mois au bailleur « qui ne souhaite pas renouveler le contrat ». L’outil ne propose pas de date.

Ce qu’écrivent du terme de ce bail la notice d’information et le contrat type : le bail étudiant de neuf mois.

Il applique les articles dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, lus dans la base LEGI de la DILA. Il ne remplace pas la lecture de votre bail.

Et ensuite ?

Le détail des délais et des motifs : congé et préavis, le préavis réduit à un mois, le congé pour vente et le congé pour reprise.