Comment faire l’état des lieux d’un logement loué ?

L’état des lieux s’établit lors de la remise et de la restitution des clés, « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles », en autant d’exemplaires que de parties, et il est joint au bail (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). S’il ne peut pas être établi ainsi, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, « à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (article 3-2).

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Qui fait l’état des lieux, et qui le paie ?

Les parties elles-mêmes, ou un tiers qu’elles mandatent : l’état des lieux est établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles », « lors de la remise et de la restitution des clés », « en autant d’exemplaires que de parties » (article 3-2, alinéa 1).

Quand il ne peut pas être établi ainsi, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire », et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Le commissaire de justice avise les parties « au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 3-2, alinéa 2). Le décret qui fixe ce coût n’est pas au nombre des textes lus pour cette page : elle n’en donne pas le montant.

Si des personnes mandatées réalisent l’état des lieux, leurs honoraires « sont partagés entre le bailleur et le preneur ». La part du locataire, toutes taxes comprises, ne peut excéder celle du bailleur, ni « un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année » ; ces honoraires « sont dus à compter de la réalisation de la prestation » (article 5, I, alinéa 3). Quand le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin, les trois premiers alinéas de l’article 5, I, et le montant des plafonds y sont reproduits, « à peine de nullité » (article 5, I, alinéa 4). Le texte qui fixe ce plafond n’est pas au nombre de ceux lus pour cette page : elle n’en donne pas le montant.

Hors le cas du commissaire de justice, le bail ne peut pas mettre l’état des lieux de sortie à la charge du locataire : « est réputée non écrite » toute clause qui « impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 » (article 4, k). Les textes lus ne disent pas comment cette règle se combine avec le partage des honoraires de l’article 5 quand un professionnel mandaté fait l’état des lieux de sortie : cette page ne le tranche pas.

Sources : loi n° 89-462, article 3-2 (rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023), article 4 (depuis le 21 novembre 2024) et article 5 (depuis le 25 novembre 2018).

Que doit contenir l’état des lieux ?

Il « décrit le logement et constate son état de conservation » (décret n° 2016-382, article 2), et porte « sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » (article 1er). À l’entrée comme à la sortie, il comporte au moins :

• le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie, et sa date d’établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties, et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour le réaliser ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, « la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement » ; l’état des lieux « peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images » ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour le réaliser.

Le décret en fixe aussi les modalités : le logement « contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location », et « la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux » — un document unique, ou des documents distincts « ayant une présentation similaire ». Établi « sur support papier ou sous forme électronique », il est remis « en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature » (article 3).

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par « les relevés des index pour chaque énergie », « en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel » (loi de 1989, article 3-2, dernier alinéa).

En meublé, l’article 3-2 s’applique aussi (article 25-3), et s’y ajoutent « un inventaire et un état détaillé du mobilier », établis dans les mêmes formes, qui « ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux » (article 25-5). Au bail mobilité s’appliquent de même l’article 3-2 et l’article 25-5 (article 25-12, alinéa 3) : l’état des lieux, l’inventaire et l’état détaillé du mobilier, sans autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

Sources : décret n° 2016-382, article 1er, article 2 et article 3 (en vigueur depuis le 1er juin 2016) ; loi n° 89-462, article 3-2 (depuis le 29 juillet 2023), article 25-3 (depuis le 24 août 2022), article 25-5 (depuis le 27 mars 2014) et article 25-12 (depuis le 24 août 2022).

Comment se passe l’état des lieux de sortie ?

Comme celui d’entrée, à la restitution des clés (loi de 1989, article 3-2, alinéa 1), sur un document dont la forme permet la comparaison avec l’état des lieux d’entrée (décret n° 2016-382, article 3). Il porte en plus l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et, éventuellement, « les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée » (article 2, 2°).

Quand un état des lieux a été fait entre le bailleur et le preneur, le code civil fait rendre au locataire la chose « telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730). Et la loi de 1989 le fait répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (article 7, c). Aucun texte lu ne dit comment ces deux articles se combinent.

Le détail : les dégradations facturables et les retenues sur le dépôt de garantie.

Sources : décret n° 2016-382, article 2 et article 3 (en vigueur depuis le 1er juin 2016) ; code civil, article 1730 (rédaction d’origine, 1804) ; loi n° 89-462, article 3-2 (depuis le 29 juillet 2023) et article 7 (depuis le 15 juin 2025).

Le locataire peut-il faire compléter l’état des lieux d’entrée ?

Oui, en le demandant : « le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ». Si cette demande est refusée, il « peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente » (article 3-2, alinéa 4).

Pour le chauffage, le délai est autre : « pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage » (article 3-2, alinéa 5). Aucun texte lu ne définit la « période de chauffe ».

La commission départementale de conciliation est compétente, plus largement, pour « les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » ; le bailleur comme le locataire peuvent la saisir, et elle rend un avis dans les deux mois de sa saisine (article 20). En meublé, elle est compétente pour les litiges relatifs « à l’état des lieux et du mobilier » (article 25-11).

En bail mobilité, en revanche, « la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre » (article 25-12, alinéa 4). Les textes lus ne disent pas comment cette règle se combine avec la saisine que l’article 3-2, alinéa 4, ouvre au locataire dont la demande de complément est refusée : cette page ne le tranche pas.

Sources : loi n° 89-462, article 3-2 (rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023), article 20 et article 25-11 (depuis le 27 mars 2014) et article 25-12 (depuis le 24 août 2022).

Que se passe-t-il sans état des lieux ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (code civil, article 1731). Le texte réserve « la preuve contraire » sans dire comment elle se fait.

Mais la partie qui a empêché l’état des lieux ou sa remise ne peut pas s’en prévaloir : à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire à l’une des parties, « la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (loi de 1989, article 3-2, alinéa 3).

Sources : code civil, article 1731 (rédaction d’origine, 1804) ; loi n° 89-462, article 3-2 (depuis le 29 juillet 2023).

Usure ou dégradation : qu’est-ce que la vétusté ?

Le décret n° 2016-382 la définit comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (article 4, alinéa 1) ; et les réparations locatives occasionnées par vétusté ne sont pas à la charge du locataire (loi de 1989, article 7, d).

Les parties « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail », choisie parmi celles d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ». Elles « peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté » choisie parmi celles d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, « même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord » (décret n° 2016-382, article 4, alinéas 2 et 3). Cette faculté est ouverte à tout bail d’un logement loué à usage de résidence principale, que vise le décret. Le parc social a en plus son propre mécanisme : lorsqu’un organisme HLM (article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation) a conclu avec les représentants de ses locataires des accords locaux établissant des grilles de vétusté, l’article 7, d, de la loi prévoit que « le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ». Les articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986 n’ont pas été lus : cette page ne dit rien de ces accords au-delà de leur nom.

Une telle grille définit au minimum, « pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire » (article 4, alinéa 4). Aucun texte lu ne fixe ces durées ni ces coefficients : cette page n’en écrit aucun.

Sources : décret n° 2016-382, article 4 (en vigueur depuis le 1er juin 2016) ; loi n° 89-462, article 7 (depuis le 15 juin 2025).

Quel lien avec la restitution du dépôt de garantie ?

L’état des lieux de sortie décide du délai : le dépôt est restitué « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », et sinon « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (loi de 1989, article 22). Le texte ne définit pas « conforme ». Sans état des lieux de sortie, le délai est de deux mois : l’article 22 pose les deux mois sans condition, et n’abrège le délai à un mois que si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; à la lettre, une sortie sans état des lieux relève des deux mois.

La date limite et la majoration de retard, cas par cas : le calcul du délai de restitution du dépôt de garantie. Le droit du dépôt : le guide du dépôt de garantie.

Source : loi n° 89-462, article 22 (rédaction en vigueur depuis le 27 mars 2014).