Locataire protégé : peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?

Pas sans lui offrir un logement lorsque ses ressources sont aussi sous un plafond : le bailleur « ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé » à « tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 (loi du 6 juillet 1989, article 15 III, et article 25-8 II en meublé). La règle ne joue pas lorsque le bailleur est une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou si ses propres ressources sont sous ce plafond.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page complète le guide du congé et du préavis : elle donne les conditions de la protection, le plafond, le logement à offrir, l’exception du bailleur, et ce que les textes ne disent pas. Elle cite les textes ; elle ne remplace pas un conseil sur un litige précis.

Congé à un locataire de plus de 65 ans : quelles conditions ?

Deux, qui se cumulent : avoir plus de soixante-cinq ans, et des ressources annuelles inférieures au plafond. L’âge seul ne protège pas. La même protection vaut lorsque le locataire « a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité » (article 15 III) : deux conditions encore, pas l’une ou l’autre.

Les deux ne s’apprécient pas au même jour : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ». Un locataire qui n’a pas encore soixante-cinq ans quand il reçoit le congé, mais qui les aura dépassés au terme du bail, peut donc être protégé.

Le texte ne dit pas comment le bailleur connaît l’âge et les ressources de son locataire, ni ne l’oblige à les lui demander ; il ne dit pas non plus si le locataire doit faire valoir sa protection.

Sources : loi n° 89-462, article 15 (rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023) et article 25-8 (depuis le 29 juillet 2023).

Quel plafond de ressources ?

Celui « en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement » (article 15 III). L’article ne nomme pas l’arrêté. Nous le lisons comme l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif : ses plafonds, fixés en annexe, le sont « pour l’ensemble des personnes vivant au foyer », « en fonction de la catégorie du ménage ainsi que de la région d’implantation du logement », et « majorés de 30 % » pour certains logements (article 1). Ses deux annexes, qui portent les montants, sont remplacées chaque année : celles en vigueur au 28 septembre 2026 s’appliquent depuis le 1er janvier 2026, en vertu d’un arrêté du 19 décembre 2025.

Cette page n’en recopie aucun montant. L’article 15 ne dit pas lequel de ces plafonds retenir : celui de quelle catégorie de ménage, de quelle annexe, avec ou sans la majoration. Il ne dit pas non plus comment se comptent les ressources annuelles d’un locataire en place : pour un ménage qui demande un logement, l’arrêté retient « la somme des revenus fiscaux de référence » de ses membres, avis d’imposition « établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location » (article 4), alors que l’article 15 apprécie les ressources « à la date de notification du congé ». Les textes propres aux départements d’outre-mer n’ont pas été lus pour cette page.

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; arrêté du 29 juillet 1987, article 1 et article 4 (depuis le 1er janvier 2012).

À quels congés la protection s’applique-t-elle ?

À celui que le bailleur donne « dans les conditions définies au paragraphe I » (article 15 III), c’est-à-dire pour reprendre le logement (le congé pour reprise), pour le vendre (le congé pour vente), ou pour « un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15 I). Le texte ne fait aucune différence entre ces trois motifs ; aucune décision de justice n’a été lue pour cette page.

Le IV de l’article 15 est une autre protection : sous le même plafond, celle du bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sans condition d’âge et sans l’exception tenant au bailleur, qui ne vise que le III.

Source : loi n° 89-462, article 15.

Quel logement offrir, et où ?

« Un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités », offert « dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » (article 15 III). L’article 15 ne renvoie à cet article que pour ses limites ; elles dépendent de la commune où se trouve le logement loué :

• « Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements » ;
• « Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons » ;
• « Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km ».

Le texte ne dit pas quand l’offre doit être faite, ni sous quelle forme, ni que le logement offert doit appartenir au bailleur, ni à quel loyer, ni s’il doit être décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; il ne dit pas non plus ce qu’il advient si le locataire refuse un logement qui répond à ces conditions. L’article 13 bis, lui, veut que le local qu’il vise satisfasse « aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 » de cette loi ; l’article 15 ne lui emprunte que ses limites géographiques.

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; loi n° 48-1360, article 13 bis (rédaction en vigueur depuis le 28 mars 2009).

Le bailleur de plus de 65 ans doit-il aussi offrir un logement ?

Non : « les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » (article 15 III, deuxième alinéa). Comme celui du locataire, son âge s’apprécie à l’échéance du contrat, ses ressources à la notification du congé. L’exception vaut pour tout le premier alinéa, ses deux phrases comprises.

Le texte ne dit pas comment s’apprécie l’exception quand le logement a plusieurs bailleurs, dont un seul remplit la condition. Une société n’est pas une personne physique : l’exception tenant à l’âge ne la vise pas, et le texte ne dit pas si celle qui tient aux ressources vaut pour elle. En meublé, l’article 25-8 II porte la même exception, pour « les dispositions du premier alinéa du présent II ».

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; article 25-8.

Que risque un congé donné sans offre de logement ?

Le III ne prononce pas de nullité : il dit que le bailleur « ne peut s’opposer au renouvellement du contrat » dans ce cas. En cas de contestation, « le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » (article 15 I, et dans les mêmes mots article 25-8 I en meublé). Aucune décision de justice n’a été lue pour cette page.

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; article 25-8.

Et en meublé ou en bail mobilité ?

En meublé, le II de l’article 25-8 porte la même protection, en termes presque identiques, avec la même exception pour le bailleur et les mêmes dates ; il n’a pas d’équivalent du IV de l’article 15. Au bail mobilité, ni l’un ni l’autre ne s’applique : l’article 25-12 ne rend applicable à ce bail ni l’article 15, ni, « sauf disposition contraire », le titre Ier bis où se trouve l’article 25-8.

Sources : loi n° 89-462, article 25-8 ; article 25-12 (rédaction en vigueur depuis le 24 août 2022).

Et le « locataire protégé » de la loi de 1948 ?

L’expression désigne aussi, dans un tout autre régime, l’occupant d’un logement soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dont « les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués » (article 4) : cette page ne traite pas de ce régime.

Source : loi n° 48-1360, article 4 (rédaction d’origine selon la base LEGI).