Impayé de loyer et CAF : que doit faire le bailleur ?

Si le locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, le bailleur auprès duquel l’aide est versée « signale la défaillance du bénéficiaire à l’organisme payeur » (code de la construction et de l’habitation, article L. 824-1), qui saisit la commission de prévention des expulsions « afin qu’elle décide du maintien ou non du versement » (article L. 824-2). Quand l’impayé est constitué, et dans quel délai le signaler, dépend de la date : les règles changent le 1er janvier 2027.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 14 octobre 2026, et, pour ceux du 1er janvier 2027, dans leur version à venir. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni l’organisme payeur, ni un conseil sur une situation précise.

Quand l’impayé est-il constitué ?

Jusqu’au 31 décembre 2026, quand l’aide est versée au bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire lui doit « une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges », c’est-à-dire du loyer « déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement » ; quand elle est versée au locataire, deux fois le montant mensuel brut (article R. 824-1).

À partir du 1er janvier 2027, il l’est « lorsque trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement », ou « lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros » (article R. 824-2 à venir).

Dans quel délai le bailleur signale-t-il l’impayé à la CAF ?

Dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé, « sauf si la somme due a été, entre-temps, réglée en totalité » ; jusqu’au 31 décembre 2026, « le bailleur doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance » (article R. 824-4), et, s’il ne signale pas ou ne justifie pas, l’article R. 824-6 renvoie aux sanctions de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale. À partir du 1er janvier 2027, le délai reste de deux mois (article R. 824-3 à venir) ; l’article R. 824-6 à venir ne renvoie plus à l’article L. 114-17, et les textes lus ne disent pas où passe la sanction.

L’organisme payeur est la caisse d’allocations familiales du lieu de résidence du bénéficiaire ou, s’il relève du régime agricole, la caisse de la mutualité sociale agricole (article R. 823-1) : le signalement va à celle qui verse l’aide.

L’aide continue-t-elle d’être versée pendant l’impayé ?

Jusqu’au 31 décembre 2026, l’organisme payeur peut renvoyer le dossier au bailleur « afin que ce dernier établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d’apurement de la dette » ; il maintient alors l’aide, sous réserve de la reprise du paiement courant, du respect du plan et de son approbation ; à défaut de plan reçu dans ce délai, et après mise en demeure du bailleur, il saisit le fonds de solidarité pour le logement, qu’il peut aussi saisir directement ; et il suspend l’aide en cas de mauvaise exécution du plan ou de non-reprise du paiement courant, sous réserve de l’article R. 824-28 (article R. 824-7).

À partir du 1er janvier 2027, « l’aide personnelle au logement est maintenue, même lorsque le bail a été résilié » et que l’occupant paie l’indemnité d’occupation et les charges fixées par le juge jusqu’à son départ, sauf décision de suspension de la commission (article R. 824-6 à venir). Et quand le locataire perçoit lui-même l’aide, l’organisme demande au bailleur « s’il souhaite être destinataire, en lieu et place du bénéficiaire, du versement de l’aide personnelle au logement », sauf si le logement ne répond pas aux exigences de décence et de peuplement (article R. 824-9 à venir, qui renvoie au troisième alinéa de l’article L. 842-1) : l’aide versée au propriétaire.

Et l’impayé constitué avant le 1er janvier 2027 ?

Le décret n° 2026-84 « est applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d’impayés de dépense de logement signalées à cette date » (article 5) : il vaut, dès ce jour, pour l’impayé déjà signalé. Pour les « situations d’impayés de dépense de logement constituées à cette date », « l’aide suspendue est rétablie sans effet rétroactif » ; « toutefois, l’aide peut être rétablie avec effet rétroactif lorsque la situation du bénéficiaire traduit une démarche effective de régularisation des impayés », dans trois cas : le locataire exécute un plan d’apurement signé avant le 1er janvier 2027, amiable, ordonné par le juge ou établi par la Banque de France ; un nouveau bail a été signé avec effet rétroactif, sous réserve de sa production ; ou la dette locative a été intégralement soldée, même sans plan d’apurement (même article).

Un impayé signalé après cette date l’est sous les articles à venir, ceux qu’ils remplacent cessant de s’appliquer le 1er janvier 2027. Les textes lus ne disent pas nettement lequel des deux régimes régit l’impayé constitué sous l’ancien seuil et pas encore signalé à cette date.

Le signalement à l’organisme payeur ne remplace pas les démarches contre le locataire : un loyer impayé, que faire et dans quel ordre, et le commandement de payer.