Les charges d’un copropriétaire défaillant sont-elles récupérables sur le locataire ?

Non : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne rend récupérables que trois contreparties (services, entretien courant, impositions), et ce que le syndic appelle parce qu’un autre copropriétaire ne paie pas ne se range, à notre lecture, sous aucune ; l’annexe du décret n° 87-713 n’a d’ailleurs aucune ligne qui le nomme. Les frais de recouvrement, eux, la loi du 10 juillet 1965 les impute au seul copropriétaire concerné (article 10-1).

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un cas précis.

Pourquoi la part d’un copropriétaire défaillant n’est-elle pas récupérable ?

Parce qu’une charge récupérable se définit par sa contrepartie. L’article 23 la rend exigible « sur justification en contrepartie » de trois choses : les services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée ; les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun ; les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Une somme appelée pour couvrir la dette d’un autre copropriétaire ne correspond, à notre lecture, à aucune des trois : c’est une qualification, que les textes lus n’écrivent pas en ces termes.

Et « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État » : les huit rubriques de l’annexe du décret n° 87-713 nomment des dépenses — électricité, eau, chauffage, entretien, fournitures, frais de personnel pour l’entretien de propreté et l’élimination des rejets, trois impositions —, jamais la dette d’un copropriétaire ni ce qu’il en coûte de la recouvrer.

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; décret n° 87-713, annexe.

La liste du décret peut-elle être dépassée ?

Par deux voies, toutes deux écrites dans l’article 23, et aucune ne vise l’impayé d’un copropriétaire. La première concerne les ascenseurs : l’article rend lui-même récupérables certaines dépenses d’un contrat d’entretien d’ascenseur que l’annexe ne nomme pas. La seconde permet d’y déroger « par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ».

Le mot « limitative » n’est pas dans ces textes. Ce qu’ils disent : la liste est « fixée par décret » (article 23), elle « figure en annexe » (décret n° 87-713, article 1er), et elle n’est pas introduite par « notamment », quand celle du décret n° 87-712 sur les réparations locatives l’est. Le mot ne figure qu’une fois dans l’annexe, à l’intérieur d’une ligne sur les fournitures d’entretien (rubrique IV).

Sources : décret n° 87-713, article 1er ; décret n° 87-712, article 1er.

Qui paie les frais de recouvrement contre un copropriétaire défaillant ?

Le copropriétaire concerné, seul. Par dérogation au partage des charges de l’article 10, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 rend imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée » à son encontre, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement.

Ces frais ne sont donc pas à la charge des autres copropriétaires ; et, figureraient-ils sur un décompte, aucune ligne de l’annexe du décret ne les rendrait récupérables sur un locataire.

Source : loi n° 65-557, article 10-1.

Comment le syndicat se fait-il payer par un copropriétaire défaillant ?

Par les garanties et la procédure que lui donne la loi de 1965. Ses créances sont garanties par une hypothèque légale sur le lot (articles 19 et 19-1). À défaut de versement, à sa date, d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues « appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire à les payer, après avoir constaté l’approbation du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, et sa défaillance (article 19-2). La règle vaut aussi pour les cotisations au fonds de travaux.

Les articles lus ne disent pas comment le syndicat fait face, en attendant, à la part qu’il ne perçoit pas. Pour le locataire, c’est une conséquence de l’article 23, qu’aucun texte lu n’écrit en ces termes : ses charges étant la contrepartie de services, d’entretien et d’impositions, sa part se calcule sur les dépenses de l’immeuble qui figurent dans la liste et sur leur répartition, non sur ce que le bailleur a versé au syndic.

Sources : article 19 ; article 19-1 ; article 19-2 de la loi n° 65-557.

Et si le copropriétaire défaillant est le bailleur ?

Le locataire peut alors être concerné, mais pour ce qu’il doit déjà. Selon l’article 19, les créances du syndicat bénéficient d’un privilège qui « porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur ». Et une mesure d’exécution qui porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, « notamment une créance de loyer », se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance (article 19-2).

Ces textes visent ce que le locataire doit à son bailleur. Aucun des articles lus n’ajoute à sa charge la dette du bailleur envers le syndicat, ni n’en fait une charge récupérable.

Que vérifier sur le décompte de charges ?

Chaque ligne, contre la liste. L’article 23 impose au bailleur de communiquer, un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires ; les pièces justificatives restent ensuite six mois à la disposition du locataire. Une ligne qui porte sur l’impayé d’un copropriétaire — sa dette, un appel pour la couvrir, les frais d’une procédure contre lui — ne se range sous aucune des huit rubriques.

Voir la liste des charges récupérables, rubrique par rubrique, et comment faire la régularisation des charges.