Comment réviser le loyer, et que faire si on a oublié ?

Si le bail le prévoit, le loyer se révise une fois par an, à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, sans que la hausse puisse dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (loi du 6 juillet 1989, article 17-1), sauf dans un logement classé F ou G, pour un contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, ou après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte (article 17-1, III ; loi n° 2021-1104, article 159, IV). Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser dans l’année qui suit cette date : à défaut, il « est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée », et une révision demandée à temps ne prend effet qu’« à compter de sa demande ».

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page n’écrit aucune valeur d’indice : l’INSEE les publie, et le calculateur de révision fait le calcul avec l’indice publié. Elle cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Le loyer peut-il être révisé sans clause au bail ?

Le texte ne règle la révision que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer » : elle « intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat » (article 17-1, I). Le bail, de son côté, précise « le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle » (article 3, 6°).

Sans clause, aucun texte lu ne prévoit de révision en cours de bail. Avec une clause qui ne fixe pas de date, la révision tombe au terme de chaque année du contrat.

Ce qu’un avenant peut changer au bail, et la majoration du loyer après travaux : avenant au bail de location : quand et comment ?

Sources : loi n° 89-462, article 17-1 (rédaction en vigueur depuis le 24 août 2022) et article 3 (depuis le 1er janvier 2022).

Quel trimestre de l’indice retenir ?

Celui que fixe le bail. L’indice est « publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre », et c’est le contrat qui fixe la date de référence ; s’il ne la fixe pas, « cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location » (article 17-1, I).

Le texte retient la date de signature, pas celle de la prise d’effet du bail : un bail signé quelques semaines avant d’entrer en vigueur prend l’indice publié au jour de la signature.

Il ne dit pas en toutes lettres à quel indice comparer celui de référence. Le calculateur de révision compare l’indice du trimestre de référence à celui du même trimestre, le plus récent publié : c’est sa méthode, pas une phrase du texte.

Source : loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022).

Comment se calcule la révision ?

Le texte ne donne pas de formule : il fixe un plafond. « La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers », indice qui « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers » (article 17-1, I). Une hausse moindre que celle de l’indice reste donc possible.

Le calcul d’usage, celui du calculateur et de la lettre de Bailin, multiplie le loyer par le nouvel indice et le divise par l’indice de référence. Le texte ne dit pas ce que devient le loyer quand l’indice baisse ; cette page ne le tranche pas.

Ce que la révision laisse aux charges, provision ou forfait : Loyer charges comprises ou hors charges : quelle différence ?

Cette page n’écrit aucune valeur d’indice : l’INSEE les publie, et une valeur recopiée vieillit. Pour faire le calcul avec l’indice publié, calculez la révision du loyer, sans compte ; quand l’indice demandé n’est pas encore publié, le calculateur le dit plutôt que d’en prendre un autre.

Source : loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022).

Faut-il demander la révision au locataire ?

Oui : la révision ne se fait pas d’elle-même, et le texte en tire la conséquence : « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée », et lorsqu’il la manifeste à temps, « cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande » (article 17-1, I).

Le texte ne fixe aucune forme à cette demande : il ne parle ni de lettre recommandée, ni d’un délai à respecter avant la date de révision. Aucun texte lu n’excepte la clause qui dirait la révision automatique. Le texte ne dit pas non plus comment le bailleur prouve la date de sa demande, qui fixe pourtant celle de la hausse ; cette page ne le tranche pas.

Source : loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022).

J’ai oublié de réviser le loyer pendant des années : que puis-je demander ?

Chaque année qui n’a pas été demandée dans le délai est perdue : le bailleur « est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée » (article 17-1, I). L’année court à compter de la « date de prise d’effet » de la révision, celle que fixe le premier alinéa : la date convenue au bail ou, à défaut, le terme de chaque année du contrat.

La révision de l’année reste possible si elle est demandée dans ce délai, et elle ne remonte pas à la date prévue au bail : elle « prend effet à compter de sa demande ». Les loyers échus avant la demande restent dus à l’ancien montant.

La renonciation vaut « pour l’année écoulée » : la clause demeure, et la révision des années suivantes reste possible. Le texte ne dit pas en toutes lettres quel indice sert de départ à une révision demandée après des années d’oubli. Le calculateur ne retient que la variation de la dernière année et dit combien d’années sont perdues : c’est la lecture qui réclame le moins, et cette page ne la donne pas pour la règle du texte.

Source : loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022).

Le loyer d’un logement classé F ou G peut-il être révisé ?

Non, pour les contrats que la loi vise : « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1, III). Cet article range les logements « par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », et renvoie les seuils de chaque classe à un arrêté que cette page n’a pas lu ; les diagnostics ont leur page.

Ce III vient de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, publiée au Journal officiel du 24 août 2021. Son article 159, IV, dit à quels contrats il s’applique : les articles qu’il modifie, « dans leur rédaction résultant du présent article, sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi ». La base LEGI fait courir la rédaction de l’article 17-1 qui porte ce III à compter du 24 août 2022.

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, la date est autre : « en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces mêmes articles sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024 ».

Le texte vise le contrat conclu, renouvelé ou reconduit après ces dates : un bail conclu plus tôt n’y entre qu’à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Il ne dit pas à quelle date s’apprécie la classe du logement, à la conclusion du contrat ou au jour de la révision, ni si une révision écartée pendant que le logement était classé F ou G se rattrape après des travaux ; cette page ne le tranche pas.

La même loi a écrit deux règles voisines, que cette page ne développe pas : lors d’une nouvelle location d’un tel logement, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (article 17, II), et « le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat » dans les mêmes logements (article 17-2, II).

Sources : loi n° 89-462, article 17-1, article 17 et article 17-2 (depuis le 24 août 2022) ; loi n° 2021-1104, article 159 (depuis le 25 août 2021) ; code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1 (depuis le 25 août 2021).

La règle vaut-elle pour un meublé et pour un bail mobilité ?

Pour le meublé, oui, classes F et G comprises : « pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés » (article 25-9). L’article 159, IV, de la loi n° 2021-1104 donne à l’article 25-9 les mêmes dates d’application qu’à l’article 17-1.

Le bail mobilité ne se révise pas : « le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16). Quant à la liste des articles que l’article 25-12 rend applicables au bail mobilité, l’article 17-1 n’y figure pas : « les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité ».

Sources : loi n° 89-462, article 25-9 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022), article 25-16 (depuis le 25 novembre 2018) ; loi n° 2021-1104, article 159 (depuis le 25 août 2021).