Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?

Se récupèrent sur le locataire les charges de la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 — ascenseurs, eau et chauffage, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers et trois impositions —, et celles que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 y ajoute : certaines dépenses d’un contrat d’entretien d’ascenseur, et ce que prévoient les accords collectifs locaux. Le reste — taxe foncière, honoraires de syndic, gros travaux — demeure au propriétaire.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Une somme que le bailleur paie, puis réclame au locataire en plus du loyer. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les définit comme des « sommes accessoires au loyer principal », exigibles « sur justification » en contrepartie de trois choses : les services rendus liés à l’usage de la chose louée ; l’entretien courant et les menues réparations des éléments d’usage commun ; les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste précise vit dans le décret n° 87-713. Pris en 1987 sous une loi abrogée depuis, il reste applicable parce que l’article 25 de la loi de 1989 maintient ces décrets « pour l’application de la présente loi ».

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; article 25 ; décret n° 87-713, article 1er.

La liste des charges récupérables est-elle limitative ?

Le texte ne la présente pas comme une liste d’exemples : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dit que « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État », et le décret n° 87-713 dit qu’elle « figure en annexe ». Cette liste n’est pas introduite par « notamment », quand celle du décret sur les réparations locatives l’est. L’article 23 prévoit lui-même deux voies hors de l’annexe : certaines dépenses d’un contrat d’entretien d’ascenseur, qu’il rend récupérables, et les accords collectifs locaux portant sur la sécurité ou le développement durable.

Le mot « notamment » figure une fois dans l’annexe, à l’intérieur d’une ligne : « Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel » (rubrique IV). Il y précise une ligne ; il n’introduit pas la liste. L’article 23 l’emploie aussi, pour son 2° : « Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs ». Quant à « limitative », ce n’est pas un mot du texte.

C’est le point que l’on rate le plus souvent : une dépense réelle, payée par le bailleur, liée à l’immeuble, ne se récupère pas pour autant. Elle se récupère si elle est dans la liste, ou dans l’une des deux voies de l’article 23, et seulement alors.

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; décret n° 87-713, annexe ; décret n° 87-712, article 1er.

Les huit rubriques du décret

L’annexe du décret les énumère dans cet ordre. On en donne ici l’essentiel ; le texte complet est sur Légifrance, et dans la liste des charges récupérables en PDF, reproduite mot pour mot.

I. Ascenseurs et monte-charge

L’électricité, et l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations : visite périodique, nettoyage et graissage, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, dépannage « ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces », menues réparations de la cabine et des paliers.

L’article 23 y ajoute, pour un contrat d’entretien d’ascenseur, les dépenses « qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ». Il désigne ces contrats par renvoi à l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, abrogé depuis le 1er juillet 2021 : le texte de l’article 23 n’a pas été mis à jour de ce renvoi.

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

L’eau des occupants, l’eau d’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, les produits de traitement de l’eau, l’électricité, le combustible ou l’énergie « quelle que soit sa nature », puis l’exploitation et l’entretien courant de la chaufferie : nettoyage des brûleurs, purge, ramonage des chaudières et cheminées, relevé des compteurs, entretien des pompes à chaleur et des capteurs solaires.

III. Installations individuelles

Le chauffage, la production d’eau chaude et la distribution d’eau dans les parties privatives : réglages, dépannage, contrôles, menues réparations. Ces dépenses sont récupérables « lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire » (article 3 du décret), et ce sont les dépenses d’entretien courant et de menues réparations « qui figurent au III du tableau annexé ». Un contrat d’entretien de chaudière individuelle souscrit par le bailleur ne se récupère donc que pour ces dépenses-là, et l’article 2, a, veut qu’un contrat d’entreprise « distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ».

IV. Parties communes intérieures

L’électricité, les produits d’entretien, l’entretien de la minuterie et des tapis, les menues réparations des appareils d’entretien, et l’entretien de propreté (frais de personnel).

V. Espaces extérieurs

Voies de circulation, stationnement, abords, espaces verts et aires de jeux : électricité, carburant, fournitures, coupe, désherbage, arrosage, peinture et menues réparations des bancs et des jeux. Les plantes utilisées « pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies » sont exclues.

VI. Hygiène

Les sacs d’élimination des rejets, la désinsectisation et la désinfection, l’entretien et la vidange des fosses d’aisances, l’entretien des appareils de conditionnement des ordures, et l’élimination des rejets (frais de personnel).

VII. Équipements divers

La ventilation mécanique (énergie et entretien), le ramonage des conduits de ventilation, l’entretien des portes automatiques, des digicodes et des interphones, et l’abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires.

VIII. Impositions et redevances

Trois postes, et trois seulement : le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage.

Source : décret n° 87-713, annexe.

Le salaire du gardien est-il récupérable ?

En partie, et le taux dépend de ses tâches. S’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, sa rémunération et les charges sociales et fiscales afférentes se récupèrent à 75 % ; s’il n’assure que l’une des deux, à 40 %. Un employé d’immeuble qui assure l’une ou l’autre se récupère en totalité (décret n° 87-713, article 2).

Les deux taux du gardien valent « conformément à son contrat de travail », y compris quand un tiers le remplace pendant ses repos, ses congés, un arrêt de travail ou un cas de force majeure. Un couple de gardiens sous contrat commun compte comme une seule personne.

Certains éléments ne se récupèrent jamais, quel que soit le taux : le salaire en nature, l’intéressement et la participation, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle prise en charge par l’employeur, la participation au comité d’entreprise et à l’effort de construction, la médecine du travail.

Et lorsque les services sont assurés en régie, les dépenses du personnel d’encadrement qui contrôle directement le gardien se récupèrent à 10 % de leur montant. Lorsqu’ils relèvent d’un contrat d’entreprise, « le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ».

Source : décret n° 87-713, article 2. Le détail, du remplacement au gardien qui n’assure aucune des deux tâches : le salaire du gardien est-il récupérable.

Qu’est-ce qui n’est jamais récupérable ?

Tout ce qui ne figure ni dans l’annexe du décret, ni parmi les dépenses d’ascenseur que l’article 23 nomme lui-même, sauf accord collectif local. L’annexe ne nomme ni la taxe foncière, ni les honoraires du syndic ou du gestionnaire, ni le fonds de travaux de la copropriété, ni l’assurance de l’immeuble, ni les grosses réparations ; et rien n’y permet de faire payer au locataire les charges qu’un autre copropriétaire n’a pas réglées.

Une limite s’ajoute à l’intérieur même de la liste : le remplacement d’un élément d’équipement « n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci » (article 2 e). Pour les ascenseurs, l’annexe s’arrête au dépannage « ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces » ; c’est l’article 23 qui va plus loin, pour les dépenses d’un contrat d’entretien qu’il vise.

Deux cas reviennent souvent : le fonds de travaux de la copropriété, et la part d’un copropriétaire qui ne paie pas.

Pour un appel de fonds de copropriété, il faut donc reprendre ligne par ligne : ce que le syndic appelle n’est pas, en bloc, ce que le locataire doit.

L’eau froide et l’eau chaude sont-elles récupérables ?

Oui : la rubrique II du décret vise l’eau froide et chaude des occupants, l’eau d’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, et précise que la consommation inclut « l’ensemble des taxes et redevances » ainsi que la redevance d’assainissement.

Le décret en exclut les sommes « auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ».

La taxe d’ordures ménagères est-elle récupérable ?

Oui : la rubrique VIII « Impositions et redevances » nomme trois postes, le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. La taxe foncière n’en fait pas partie.

Calculer la part de taxe d’ordures ménagères due par le locataire, au jour près s’il est arrivé ou parti en cours d’année.

Provisions ou forfait : comment les charges se récupèrent

En location nue, par des provisions régularisées chaque année, ou par un remboursement sur justificatif. En location meublée et en colocation, les parties peuvent choisir un forfait, qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (articles 25-10 et 8-1 V). En bail mobilité, le forfait est la seule forme possible (article 25-18). Son montant « est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application » de l’article 23 (mêmes articles) : la liste du décret sert aussi à le calculer.

Comment faire la régularisation des charges, et ce qu’un rappel de charges peut réclamer.

Sources : article 25-10 ; article 8-1 ; article 25-18 de la loi n° 89-462.

Charges récupérables et réparations locatives : la différence

Une réparation locative est ce que le locataire fait ou paie lui-même, dans son logement : sa liste est celle d’un autre décret, le n° 87-712, dont la liste, elle, est introduite par « notamment ». Une charge est ce que le bailleur paie et récupère. Le décret 87-712, réparation par réparation.

Questions précises

• Le salaire du gardien est-il récupérable sur le locataire ?
• Le fonds de travaux est-il récupérable sur le locataire ?
• Les charges d’un copropriétaire défaillant sont-elles récupérables sur le locataire ?
• Chauffage collectif et eau : quelles charges récupérer ?