Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?

Seules les charges de la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 se récupèrent sur le locataire : ascenseurs, eau et chauffage, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers et trois impositions. Ce qui n’y figure pas — taxe foncière, honoraires de syndic, gros travaux — reste au propriétaire.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Une somme que le bailleur paie, puis réclame au locataire en plus du loyer. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les définit comme des « sommes accessoires au loyer principal », exigibles « sur justification » en contrepartie de trois choses : les services rendus liés à l’usage de la chose louée ; l’entretien courant et les menues réparations des éléments d’usage commun ; les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste précise vit dans le décret n° 87-713. Pris en 1987 sous une loi abrogée depuis, il reste applicable parce que l’article 25 de la loi de 1989 maintient ces décrets « pour l’application de la présente loi ».

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; article 25 ; décret n° 87-713, article 1er.

La liste des charges récupérables est-elle limitative ?

Le texte ne la présente pas comme une liste d’exemples : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dit que « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État », et le décret n° 87-713 dit qu’elle « figure en annexe ». À la différence du décret sur les réparations locatives, il n’écrit pas « notamment ». Une seule dérogation est prévue : les accords collectifs locaux portant sur la sécurité ou le développement durable.

C’est le point que l’on rate le plus souvent : une dépense réelle, payée par le bailleur, liée à l’immeuble, ne se récupère pas pour autant. Elle se récupère si elle est dans la liste, et seulement alors.

Les huit rubriques du décret

L’annexe du décret les énumère dans cet ordre. On en donne ici l’essentiel ; le texte complet est sur Légifrance.

I. Ascenseurs et monte-charge

L’électricité, et l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations : visite périodique, nettoyage et graissage, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, dépannage « ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces », menues réparations de la cabine et des paliers. L’article 23 y ajoute les dépenses d’un contrat d’entretien d’ascenseur conforme au code de la construction et de l’habitation.

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

L’eau des occupants, l’eau d’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, les produits de traitement de l’eau, l’électricité, le combustible ou l’énergie « quelle que soit sa nature », puis l’exploitation et l’entretien courant de la chaufferie : nettoyage des brûleurs, purge, ramonage des chaudières et cheminées, relevé des compteurs, entretien des pompes à chaleur et des capteurs solaires.

III. Installations individuelles

Le chauffage, la production d’eau chaude et la distribution d’eau dans les parties privatives : réglages, dépannage, contrôles, menues réparations. Ces dépenses sont récupérables « lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire » (article 3 du décret) : c’est le cas d’un contrat d’entretien de chaudière individuelle souscrit par le bailleur.

IV. Parties communes intérieures

L’électricité, les produits d’entretien, l’entretien de la minuterie et des tapis, les menues réparations des appareils d’entretien, et l’entretien de propreté (frais de personnel).

V. Espaces extérieurs

Voies de circulation, stationnement, abords, espaces verts et aires de jeux : électricité, carburant, fournitures, coupe, désherbage, arrosage, peinture et menues réparations des bancs et des jeux. Les plantes utilisées « pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies » sont exclues.

VI. Hygiène

Les sacs d’élimination des rejets, la désinsectisation et la désinfection, l’entretien et la vidange des fosses d’aisances, l’entretien des appareils de conditionnement des ordures, et l’élimination des rejets (frais de personnel).

VII. Équipements divers

La ventilation mécanique (énergie et entretien), le ramonage des conduits de ventilation, l’entretien des portes automatiques, des digicodes et des interphones, et l’abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires.

VIII. Impositions et redevances

Trois postes, et trois seulement : le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage.

Source : décret n° 87-713, annexe.

Le salaire du gardien est-il récupérable ?

En partie, et le taux dépend de ses tâches. S’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, sa rémunération et les charges sociales et fiscales afférentes se récupèrent à 75 % ; s’il n’assure que l’une des deux, à 40 %. Un employé d’immeuble qui assure l’une ou l’autre se récupère en totalité (décret n° 87-713, article 2).

Les deux taux du gardien valent « conformément à son contrat de travail », y compris quand un tiers le remplace pendant ses repos, ses congés, un arrêt de travail ou un cas de force majeure. Un couple de gardiens sous contrat commun compte comme une seule personne.

Certains éléments ne se récupèrent jamais, quel que soit le taux : le salaire en nature, l’intéressement et la participation, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle prise en charge par l’employeur, la participation au comité d’entreprise et à l’effort de construction, la médecine du travail.

Et lorsque les services sont assurés en régie, les dépenses du personnel d’encadrement qui contrôle directement le gardien se récupèrent à 10 % de leur montant. Lorsqu’ils relèvent d’un contrat d’entreprise, « le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ».

Source : décret n° 87-713, article 2.

Qu’est-ce qui n’est jamais récupérable ?

Tout ce qui ne figure pas dans l’annexe du décret. Elle ne nomme ni la taxe foncière, ni les honoraires du syndic ou du gestionnaire, ni le fonds de travaux de la copropriété, ni l’assurance de l’immeuble, ni les grosses réparations ; et rien n’y permet de faire payer au locataire les charges qu’un autre copropriétaire n’a pas réglées.

Deux limites s’ajoutent à l’intérieur même de la liste. Le remplacement d’un élément d’équipement « n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci » (article 2 e). Et le dépannage d’ascenseur n’est récupérable que s’il ne nécessite « pas de réparations ou fournitures de pièces ».

Pour un appel de fonds de copropriété, il faut donc reprendre ligne par ligne : ce que le syndic appelle n’est pas, en bloc, ce que le locataire doit.

L’eau froide et l’eau chaude sont-elles récupérables ?

Oui : la rubrique II du décret vise l’eau froide et chaude des occupants, l’eau d’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, et précise que la consommation inclut « l’ensemble des taxes et redevances » ainsi que la redevance d’assainissement.

Le décret en exclut les sommes « auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ».

La taxe d’ordures ménagères est-elle récupérable ?

Oui : la rubrique VIII « Impositions et redevances » nomme trois postes, le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. La taxe foncière n’en fait pas partie.

Calculer la part de taxe d’ordures ménagères due par le locataire, au jour près s’il est arrivé ou parti en cours d’année.

Provisions ou forfait : comment les charges se récupèrent

En location nue, par des provisions régularisées chaque année, ou par un remboursement sur justificatif. En location meublée et en colocation, les parties peuvent choisir un forfait, qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (articles 25-10 et 8-1 V). En bail mobilité, le forfait est la seule forme possible (article 25-18). Le forfait lui-même se fixe « en fonction des montants exigibles » selon l’article 23 : la liste du décret sert aussi à le calculer.

Comment faire la régularisation des charges, et ce qu’un rappel de charges peut réclamer.

Sources : article 25-10 ; article 8-1 ; article 25-18 de la loi n° 89-462.

Charges récupérables et réparations locatives : la différence

Une réparation locative est ce que le locataire fait ou paie lui-même, dans son logement : sa liste est celle d’un autre décret, le n° 87-712, qui, lui, écrit « notamment ». Une charge est ce que le bailleur paie et récupère. Le décret 87-712, réparation par réparation.