Charges locatives abusives : comment les contester ?

Ligne par ligne, avec deux questions : la dépense est-elle récupérable — dans la liste du décret n° 87-713, ou parmi les dépenses d’ascenseur que l’article 23 nomme lui-même —, et est-elle justifiée par les pièces que le bailleur tient à disposition pendant six mois ? Faute d’accord, le bailleur comme le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux charges locatives sauf en bail mobilité (articles 20 et 25-12 de la loi du 6 juillet 1989), et l’action se prescrit par trois ans, dans un sens comme dans l’autre (article 7-1).

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Qu’est-ce qu’une charge locative abusive ?

L’expression n’est pas dans la loi, qui définit la charge récupérable : une somme « accessoire au loyer principal », exigible « sur justification », en contrepartie de services rendus, de l’entretien courant et des menues réparations des éléments d’usage commun, et d’impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (article 23).

En pratique, une charge se conteste pour l’une de cinq raisons : elle n’est pas récupérable, elle n’est pas justifiée (voir les justificatifs à fournir), elle est mal répartie, elle est prescrite, ou elle est réclamée en complément d’un forfait.

Source : loi n° 89-462, article 23.

La liste des charges récupérables peut-elle être dépassée ?

Par deux voies, toutes deux écrites dans l’article 23. Il rend lui-même récupérables, dans le cadre d’un contrat d’entretien d’ascenseur, « la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils », que l’annexe du décret ne nomme pas. Et il permet de déroger à la liste « par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ».

Hors de là, « la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État » (article 23), et le décret n° 87-713 dit qu’elle « figure en annexe ». Pour les ascenseurs, cette annexe ne vise que le « dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces » : c’est l’article 23 qui va plus loin, pour les contrats d’entretien d’ascenseur qu’il vise. Il les désigne encore par renvoi à l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, abrogé depuis le 1er juillet 2021 : le texte de l’article 23 n’a pas été mis à jour de ce renvoi.

L’annexe n’est pas introduite par « notamment » — le mot n’y figure qu’une fois, dans une ligne sur les fournitures d’entretien —, quand le décret n° 87-712 l’écrit pour toute sa liste. Voir la liste des charges récupérables.

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; décret n° 87-713, article 1 ; annexe ; décret n° 87-712, article 1.

Quelles dépenses ne figurent pas dans la liste ?

La taxe foncière, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble et les grosses réparations n’y figurent pas. La rubrique des impositions et redevances (VIII) compte trois lignes : le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. Les taxes et redevances liées à l’eau entrent, elles, dans la rubrique II : « Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement », hors celles qui incombent au propriétaire en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique.

Pour le personnel, le décret fixe des parts récupérables et des exclusions ; pour les remplacements, une condition (article 2).

• Le gardien ou le concierge : 75 % de sa rémunération et des charges sociales et fiscales s’il assure l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, 40 % s’il n’assure que l’une des deux tâches. Le salaire en nature, les indemnités de licenciement ou la cotisation à la médecine du travail, entre autres, n’en font pas partie.
• L’employé d’immeuble qui assure l’une de ces tâches : en totalité, avec les mêmes exclusions.
• L’encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble, pour les services assurés en régie : 10 % de ces dépenses.
• Le remplacement d’un équipement n’est assimilé aux menues réparations « que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci ».

Source : décret n° 87-713, article 2.

Le bailleur peut-il réclamer un complément sur un forfait de charges ?

Non. En meublé, en colocation et en bail mobilité, le forfait de charges « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (articles 25-10, 8-1 V et 25-18).

Le forfait a lui-même une limite : son montant « ne peut pas être manifestement disproportionné » au regard des charges dont le locataire, ou le précédent, se serait acquitté — au regard du dernier décompte par nature de charges, en bail mobilité.

Sources : article 25-10 ; article 8-1 ; article 25-18 de la loi n° 89-462.

Jusqu’à quand peut-on contester des charges ?

Trois ans, du jour où l’on « a connu ou aurait dû connaître » les faits (article 7-1). Le texte vise « toutes actions dérivant d’un contrat de bail », sans distinguer les parties : le bailleur qui réclame comme le locataire qui conteste ou demande à être remboursé.

Pour des charges, les textes lus ne fixent pas le jour de départ : voir à partir de quand court le délai de trois ans.

Source : loi n° 89-462, article 7-1.

Que peut faire la commission départementale de conciliation ?

Rendre un avis et tenter de concilier. Créée dans chaque département, composée à nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et de locataires, elle est compétente pour les litiges « relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». Le bailleur comme le locataire peuvent la saisir (article 20), sauf en bail mobilité, pour lequel elle « n’est pas compétente » (article 25-12).

Elle rend un avis dans les deux mois. En cas de conciliation, elle établit un document qui en reprend les termes ; à défaut, son avis « peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties ». Elle est aussi compétente en meublé (article 25-11). Ses règles de saisine sont fixées par un décret que cette page n’a pas lu, et les textes lus ne disent pas si elle doit être saisie avant le juge.

Sources : article 20 ; article 25-11 ; article 25-12 de la loi n° 89-462.