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Qu’est-ce qu’un logement décent ?

C’est le logement que le bailleur est tenu de remettre au locataire : « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi du 6 juillet 1989, article 6). Le décret n° 2002-120 en fixe les caractéristiques, dont ce niveau de performance : en France métropolitaine, la classe F au moins depuis le 1er janvier 2025, puis, à venir, la classe E à compter du 1er janvier 2028 et la classe D à compter du 1er janvier 2034 (article 3 bis).

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique, et chaque palier qui n’est pas encore en vigueur est dit à venir. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Quels critères de sécurité et de santé ?

Le décret dresse la liste des conditions que le logement doit remplir « au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires » (décret n° 2002-120, article 2) :

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la protection contre les infiltrations d’eau peut s’apprécier en tenant compte « des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités » (article 2, 1). La loi ajoute que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi de 1989, article 6). Et le logement « qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent » (décret, article 5).

Sources : décret n° 2002-120, article 1er (rédaction d’origine), article 2 (en vigueur depuis le 21 août 2023) et article 5 (depuis le 1er janvier 2021) ; loi n° 89-462, article 6 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2025).

Quels équipements le logement doit-il comporter ?

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants » (décret, article 3) :

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, l’eau chaude de la cuisine et de l’installation sanitaire n’est pas exigée (article 3, dernier alinéa). À Mayotte, le décret s’applique « avec, jusqu’au 31 décembre 2029, les adaptations suivantes », qui portent sur l’installation électrique, l’évacuation des eaux, la cuisine et l’installation sanitaire (article 6 bis). Il s’applique aussi, avec des adaptations, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin (article 6 ter) et à Saint-Pierre-et-Miquelon (article 6 quater), pour les logements « au titre desquels le droit à une aide personnelle au logement est ouvert » ; cette page ne détaille pas ces adaptations.

Sources : décret n° 2002-120, article 3 (en vigueur depuis le 21 août 2023), article 6 bis (depuis le 22 décembre 2024), article 6 ter (depuis le 21 août 2023) et article 6 quater (depuis le 1er janvier 2022).

Quelle surface minimale ?

« Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » (décret, article 4). La surface et le volume habitables se calculent selon les deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, qui n’a pas été lu pour cette page : elle ne dit pas ce qu’ils comptent ni ce qu’ils excluent.

Source : décret n° 2002-120, article 4 (rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2021).

Quel niveau de performance énergétique, et depuis quand ?

La loi exige un logement « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » et renvoie à un décret qui définit ce niveau « et un calendrier de mise en œuvre échelonnée » (article 6). Ce niveau s’exprime en classes, de A à G : les logements sont classés « par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », et « un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définit les seuils » de chaque classe (code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1). Cet arrêté n’a pas été lu : cette page ne donne aucun seuil de classe.

Le premier critère chiffré a été un seuil de consommation. En France métropolitaine, à compter du 1er janvier 2023, le logement devait avoir « une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an » (décret, article 3 bis, version de 2023). La note de la base LEGI sous cette version, qui renvoie à l’article 2 du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, précise que ces dispositions « ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date » ; le décret n° 2021-19 lui-même n’a pas été lu. Du 21 août 2023 au 1er janvier 2025, le même seuil s’est appliqué, sur une surface habitable comptée « en incluant la superficie des vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article » (version suivante).

Depuis le 1er janvier 2025, le niveau minimal est une classe, et l’article 6 de la loi et l’article 3 bis du décret donnent le même calendrier. Un logement qui n’atteint pas la classe exigée à l’échéance n’est pas décent : « les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents » (article 6).

En France métropolitaine (article 3 bis, I) :

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte (article 3 bis, II) :

Aucun troisième palier n’y est écrit. Ni l’article 6 ni l’article 3 bis n’y fixent de niveau avant le premier de ces paliers à venir, et le seuil de consommation de 2023 ne visait pas ces cinq territoires.

L’article 6 tient cette rédaction de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dont l’article 160 dit que son I « entre en vigueur le 1er janvier 2025 ». Le même article prévoit qu’avant le 1er juillet 2027 le Gouvernement remet au Parlement un rapport appréciant « l’impact prévisible du rehaussement du niveau de performance d’un logement décent prévu à partir du 1er janvier 2034 » (article 160, III) : ce palier reste à venir.

Les textes lus n’emploient pas les mots interdiction de louer : ils définissent le logement décent que le bailleur est tenu de remettre, disent qu’à l’échéance un logement qui n’atteint pas la classe exigée n’est plus décent (article 6), et ouvrent au locataire les recours de l’article 20-1. Les alertes de Bailin, plus bas, résument cette échéance autrement : le réglage qui les commande parle d’interdiction de louer, et ses courriels écrivent que le logement est interdit à la location à cette date. C’est leur raccourci, pas le mot des textes : le calendrier ci-dessus est celui du logement décent.

Sources : décret n° 2002-120, article 3 bis (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2025), et ses versions antérieures, du 1er janvier au 21 août 2023 et du 21 août 2023 au 1er janvier 2025 ; loi n° 89-462, article 6 (en vigueur depuis le 1er janvier 2025) ; loi n° 2021-1104, article 160 (depuis le 25 août 2021) ; code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1 (depuis le 25 août 2021).

Que peut faire le locataire d’un logement non décent ?

Demander la mise en conformité. Si le logement ne satisfait pas aux deux premiers alinéas de l’article 6, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Sans accord des parties, ou sans réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, « la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 », et « la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties » (loi de 1989, article 20-1, alinéa 1).

« L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire » (alinéa 2). L’article L. 843-1 n’a pas été lu : cette page ne dit pas quand cette information est donnée.

Saisir le juge. « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Il transmet au représentant de l’État dans le département la décision qui constate que le logement ne satisfait pas aux deux premiers alinéas de l’article 6 (alinéa 3).

Pour la performance énergétique, le texte réserve deux cas : « sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 » lorsque le logement est en copropriété et que le copropriétaire démontre que, « malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal », ou lorsque le logement « est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes » (alinéas 4 à 6). Le décret précise ce second cas, qu’il désigne comme le sixième alinéa de l’article 20-1 : des travaux qui « feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art », ou des travaux qui ont fait l’objet, pour leur effet sur les parties extérieures ou les éléments d’architecture et de décoration, d’un refus d’autorisation de l’autorité administrative compétente fondé sur le livre VI du code du patrimoine, le titre IV du livre III du code de l’environnement ou le livre Ier du code de l’urbanisme. « Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal », et le juge peut notamment « surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente » (décret, article 3 ter).

En meublé loué à titre de résidence principale, les articles 6 et 20-1 s’appliquent (article 25-3). En bail mobilité, l’article 6 s’applique (article 25-12, alinéa 3), mais l’article 20-1 ne figure pas dans la liste de cet alinéa : les textes lus ne disent pas par quelle voie le locataire d’un bail mobilité fait valoir l’article 6, et cette page ne le tranche pas.

Sources : loi n° 89-462, article 20-1 (rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2025), article 25-3 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022) ; décret n° 2002-120, article 3 ter (depuis le 1er janvier 2025).

Quel rôle pour la commission départementale de conciliation ?

Placée auprès du représentant de l’État dans chaque département, elle réunit en nombre égal des représentants d’organisations de bailleurs et de locataires, et « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties ». Elle est compétente pour « les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 », comme pour « les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 », qui portent sur le loyer ; le bailleur comme le locataire peuvent la saisir. Faute de conciliation, son avis « peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties » ; en cas de conciliation, elle établit « un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé » (loi de 1989, article 20).

En meublé, elle est compétente pour les litiges relatifs aux loyers et « aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 » (article 25-11). En bail mobilité, en revanche, « la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre » (article 25-12, alinéa 4). Le décret qui fixe sa composition et ses règles de saisine n’a pas été lu.

Sources : loi n° 89-462, article 20 et article 25-11 (rédactions en vigueur depuis le 27 mars 2014), article 25-12 (depuis le 24 août 2022).

Quelles conséquences sur le loyer ?

Ni révision ni majoration en classe F ou G : « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1, III). Le I de l’article 17-1 est la révision annuelle prévue au contrat, le II la majoration convenue pour des travaux d’amélioration que le bailleur fera exécuter. En meublé, « pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés » (article 25-9, alinéa 1) ; le texte ne dit pas si la majoration propre au meublé, convenue pour des travaux ou des équipements (alinéa 3), est aussi visée, et cette page ne le tranche pas. Le calcul de la révision : la révision du loyer (IRL).

Pas de réévaluation au renouvellement : « le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G » (article 17-2, II), et « l’article 17-2 est applicable aux logements meublés » (article 25-9, alinéa 2).

Pas de hausse à la relocation : « lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (article 17, II). L’article 17 s’applique au meublé (article 25-3) et au bail mobilité (article 25-12).

Ces trois règles, dans leur rédaction issue de la loi n° 2021-1104, « sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi » ; en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, aux contrats « conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024 » (loi n° 2021-1104, article 159, IV). Les rédactions des articles 17, 17-1, 17-2 et 25-9 sont en vigueur depuis le 24 août 2022.

Pas de complément de loyer pour un logement de classe F ou G là où le loyer est encadré. Dans les territoires où s’applique le dispositif d’encadrement de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un complément peut s’ajouter au loyer de base « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », mais « aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale » (article 140, III, B). Au renouvellement, l’action en réévaluation d’un loyer inférieur au loyer de référence minoré « ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G » (article 140, VI). Ce dispositif est institué à titre expérimental, « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi » (article 140, I). La loi a été publiée le 24 novembre 2018 : l’expérimentation s’achève donc le 24 novembre 2026, et aucune prolongation n’était publiée au 28 septembre 2026, dernier état des textes lu pour cette page ; une prolongation publiée depuis n’y serait pas prise en compte.

Enfin, la clause par laquelle les parties conviennent de travaux que le locataire exécutera, imputés sur le loyer, « ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas » (article 6, a).

Sources : loi n° 89-462, article 17-1, article 17-2, article 17, article 25-9, article 25-3 et article 25-12 (rédactions en vigueur depuis le 24 août 2022), article 6 (depuis le 1er janvier 2025) ; loi n° 2021-1104, article 159 (depuis le 25 août 2021) ; loi n° 2018-1021, article 140 (depuis le 24 août 2022).

Vous louez un logement ? Bailin lit la classe du diagnostic de performance énergétique que vous saisissez et le code postal du bien, et date le jour où cette classe cesse d’être décente, en France métropolitaine comme en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Il vous écrit, à vous et à ceux qui gèrent le bien avec vous, jamais au locataire, chaque mois dans les vingt-quatre mois qui précèdent cette date, à cette date, puis avant chaque reconduction tacite, à cette date ou après, d’un bail dont la date de fin est saisie ; il calcule la fin de validité du diagnostic et vous prévient trois mois avant. Ces courriels se règlent sous Alerte DPE, dans vos paramètres. Il refuse de réviser le loyer d’un logement classé F ou G dont le contrat en cours a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis la date que fixe la loi, et vous demande ce qui manque quand il ne peut pas la situer. Il ne juge pas les autres critères du logement décent : son état, ses équipements et sa surface restent à votre examen.

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