Déficit foncier : quel plafond, et comment le reporter ?

La part d’un déficit foncier qui vient de charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global de l’année, dans la limite de 10 700 €, et ce que ce revenu n’absorbe pas se reporte sur le revenu global des six années suivantes ; le reste s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sauf pour les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine (code général des impôts, article 156, I). La limite est rehaussée, jusqu’à 21 400 € par an, à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D : la rédaction en vigueur vise les dépenses payées en 2026 et 2027, pour un classement atteint au plus tard le 31 décembre 2027.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page explique les règles ; elle ne calcule aucun impôt et ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Un revenu net foncier négatif, au régime réel : ce revenu « est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété » (article 28), et les charges de l’article 31 peuvent dépasser les loyers — à commencer par les travaux déductibles. Au micro-foncier, il n’y en a pas : le revenu imposable y est le revenu brut diminué de 30 % (article 32).

Quelle part du déficit foncier s’impute sur le revenu global ?

Celle qui résulte des charges autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 € par an. Le 3° du I de l’article 156 pose d’abord que les déficits fonciers « s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes », puis écarte cette règle pour ceux qui résultent « de dépenses autres que les intérêts d’emprunt » : « L’imputation est limitée à 10 700 €. »

La limite est portée à 15 300 € pour le contribuable qui constate un déficit foncier sur un logement pour lequel il pratique la déduction du f ou du o du 1° du I de l’article 31 (troisième alinéa du 3°).

L’article ne dit pas comment séparer la part des intérêts de celle des autres charges. La doctrine retient que « le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt » (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, § 110). La doctrine n’est pas la loi : c’est la lecture que l’administration publie des textes.

Si le revenu global de l’année ne suffit pas à absorber la part imputable, la règle générale du I s’applique : « l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement ».

Source : code général des impôts, article 156, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026.

Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ?

Dix ans, sur les revenus fonciers, pour la part des intérêts d’emprunt et la fraction qui dépasse la limite annuelle : elles « sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa » du 3°, c’est-à-dire sur les revenus fonciers « des dix années suivantes » (article 156, I, 3°). La part imputable que le revenu global n’absorbe pas se reporte, elle, sur le revenu global des six années suivantes (article 156, I, premier alinéa).

Le 3° pose une exception dès sa première phrase : l’imputation exclusive sur les revenus fonciers « n’est pas applicable aux propriétaires de monuments classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la “ Fondation du patrimoine ” », si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. Leur régime n’est pas décrit ici.

Faut-il continuer à louer après avoir imputé un déficit foncier ?

Oui : « lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble », ou vend les titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, « le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa » du 3° (article 156, I, 3°). La règle ne joue pas en cas d’invalidité de la deuxième ou de la troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

La doctrine traduit la règle en une durée : l’immeuble doit rester loué « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation », d’une location « effective et permanente », et elle tient la location meublée pour une rupture (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et 350).

Le déficit foncier majoré à 21 400 € existe-t-il encore ?

Oui, pour les dépenses payées en 2026 et 2027. Le quatrième alinéa du 3° rehausse la limite de 10 700 € « sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G » à « une classe de performance énergétique A, B, C ou D », « au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret ». La loi de finances pour 2026 réserve cette rédaction aux « dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 » (loi n° 2026-103, article 47, II).

Le rehaussement suit le montant des travaux éligibles : 9 500,00 € de travaux portent la limite à 20 200,00 €, 19 600,00 € la portent au plafond de 21 400,00 €. Si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués selon les trois premiers alinéas du 3°. Les classes sont celles de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le dispositif a d’abord visé les dépenses dont le devis avait été accepté à compter du 5 novembre 2022 et payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, avec un classement à atteindre au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1499, article 12, II). La rédaction actuelle est dans le code depuis le 21 février 2026 ; l’article 47, II, de la loi de finances pour 2026 ne reprend pas la condition de date du devis.

Le décret qui fixe les conditions n’a pas été lu pour cette page, et la doctrine qui les décrit ne vise que 2023-2025 (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, § 220 à 300).

Sources : article 156 du code général des impôts ; loi n° 2026-103, article 47 ; loi n° 2022-1499, article 12.