Dépôt de garantie : faut-il l’encaisser, peut-on demander plus, et réclamer au-delà ?

Aucun texte lu n’oblige le bailleur à l’encaisser ni ne le lui interdit : l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dit seulement que le dépôt « est versé au bailleur » à la signature du bail, le plafonne à un mois de loyer en principal — deux en meublé (article 25-6), aucun en bail mobilité (article 25-17) — et en interdit toute révision durant le bail, même renouvelé. Aucun texte lu ne borne au dépôt ce que doit le locataire : le surplus, une dégradation par exemple, se réclame à part, à l’amiable, par la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances si le locataire l’accepte et que la créance est inférieure à 5 000 euros en principal et intérêts (code des procédures civiles d’exécution, articles L. 125-1 et R. 125-1), ou devant le juge.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique, et un texte modifié après cette date n’est pas pris en compte. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Le bailleur doit-il encaisser la caution ?

Ce qu’on appelle couramment la caution est, pour la loi, le dépôt de garantie ; la caution est une personne, qui s’engage par un autre acte, le cautionnement, à payer si le locataire ne paie pas (code civil, article 2288), et l’article 22-1 distingue lui-même le cautionnement du « dépôt de garantie mentionné à l’article 22 » : voir caution simple ou solidaire.

Les textes lus ne l’obligent pas à encaisser le dépôt, et ne le lui interdisent pas. L’article 22 dit seulement que, « Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers », et que son montant « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire ».

Ce qu’il ne dit pas : par quel moyen le dépôt se verse, s’il doit être encaissé, ni sur quel compte il se garde. Il ne dit pas non plus si un chèque remis et jamais encaissé vaut versement. Le délai dans lequel un chèque peut être présenté au paiement relève du droit du chèque, que cette page n’a pas lu.

Ne pas le verser n’est pas sans suite : dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, l’article 24 fait contenir à « Tout contrat de bail d’habitation » une clause de résiliation de plein droit, entre autres « pour non-versement du dépôt de garantie ». Quand elle joue, et ce qu’il en est d’un bail plus ancien : la clause résolutoire du bail.

Sources : loi n° 89-462, article 22 (depuis le 27 mars 2014), article 22-1 (depuis le 1er janvier 2022) et article 24 (depuis le 29 juillet 2023) ; code civil, article 2288 (depuis le 1er janvier 2022).

Le propriétaire peut-il demander plus que la caution ?

Pas au-delà du plafond, et rien de plus en cours de bail. En location nue, le dépôt « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (article 22) ; en meublé, « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » (article 25-6) ; en bail mobilité, « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17).

Le plafond n’est pas la seule borne : « Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie » (article 22).

Ce que recouvre le loyer « en principal », que les articles lus ne définissent pas, et ce que le contrat type écrit à la ligne du dépôt : Loyer charges comprises ou hors charges : quelle différence ?

Le dépôt ne se complète pas ensuite : « Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé » (article 22, sixième alinéa). La règle vaut en meublé, où l’article 25-3 rend l’article 22 applicable : une révision du loyer ne relève pas le dépôt, ni en location nue ni en meublé.

Ce que les textes lus ne disent pas. L’article 22 nomme le contrat « renouvelé » ; les articles 10 et 25-7 connaissent aussi le contrat « reconduit tacitement », que l’article 22 ne nomme pas, et aucun texte lu ne prévoit de révision du dépôt à cette occasion. Ils ne disent pas non plus ce que devient un dépôt versé au-delà du plafond. Dans notre lecture, la clause qui le prévoit déroge à des règles d’ordre public — l’article 2 déclare d’ordre public les dispositions du titre qui contient l’article 22, l’article 25-3 celles du titre du meublé —, et « le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but » (code civil, article 1162) ; mais les textes lus ne disent pas si elle est nulle ou réputée non écrite, et ne règlent pas le sort de l’excédent.

Autre chose est de demander, en plus du dépôt, une caution : l’article 22-1 l’encadre, et l’interdit notamment au bailleur « qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » : voir faire appel au garant.

Sources : loi n° 89-462, article 22 et article 25-6 (depuis le 27 mars 2014), article 25-17 (depuis le 25 novembre 2018), article 25-3 (depuis le 24 août 2022), article 2 (depuis le 29 juillet 2023), article 10 et article 25-7 (depuis le 27 mars 2014), article 22-1 (depuis le 1er janvier 2022) ; code civil, article 1162 (depuis le 1er octobre 2016).

Dégradations supérieures au dépôt de garantie : que peut réclamer le bailleur ?

Ce que le locataire doit au-delà du dépôt. L’article 22 fait restituer le dépôt « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » : il dit ce qui se déduit, et aucun texte lu ne limite au montant du dépôt ce que doit le locataire. Ce qui se retient, et sur quelles preuves : les retenues sur le dépôt de garantie.

Ce dont il répond, le code civil le dit en trois articles. Quand un état des lieux a été fait, il doit rendre la chose « telle qu’il l’a reçue, suivant cet état », « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730) ; sans état des lieux, il « est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731), présomption que ne peut invoquer la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à sa remise (loi de 1989, article 3-2) ; et il « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732).

La loi de 1989 le fait répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », à moins qu’il ne prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 c) ; les textes lus ne disent pas comment ces règles se combinent. Lesquelles se facturent, et pourquoi la vétusté ne se facture pas : les dégradations facturables au locataire.

La demande se fait dans le délai de l’article 7-1 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Pour une dégradation, les textes lus ne disent pas si ce jour est celui du constat ou de la restitution des clés.

Sources : code civil, article 1730, article 1731 et article 1732 (depuis le 21 mars 1804) ; loi n° 89-462, article 22 et article 7-1 (depuis le 27 mars 2014), article 3-2 (depuis le 29 juillet 2023), article 7 (depuis le 15 juin 2025).

Comment se faire payer ce qui dépasse le dépôt ?

Aucun texte lu n’impose de forme à la demande adressée au locataire. S’il ne paie pas, le code des procédures civiles d’exécution ouvre une « procédure simplifiée de recouvrement des petites créances », mise en œuvre par un commissaire de justice « à la demande du créancier pour le paiement d’une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire » (article L. 125-1). Une somme due au titre du bail en est une, dans notre lecture : l’article 7-1 parle d’« actions dérivant d’un contrat de bail ».

Un plafond : « Le montant de la créance en principal et intérêts ne doit pas excéder 5 000 euros » (article R. 125-1). La loi, elle, la veut « inférieure à un montant défini par décret » (article L. 125-1) : pour une créance d’exactement 5 000 euros, les deux rédactions ne disent pas la même chose, et cette page ne tranche pas.

La procédure est menée par un commissaire de justice « du ressort de la cour d’appel où le débiteur a son domicile ou sa résidence » (article R. 125-1, qui écrit encore « huissier de justice » là où l’article L. 125-1 écrit « commissaire de justice »). Il invite le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par message électronique, et la procédure « se déroule dans un délai d’un mois » à compter de cet envoi (article L. 125-1). Le locataire peut accepter ou refuser, et « L’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut refus implicite » (article R. 125-2). S’il accepte, le commissaire lui propose un accord sur le montant et les modalités du paiement (article R. 125-4).

Si les deux s’accordent, le commissaire « délivre, sans autre formalité, un titre exécutoire » (article L. 125-1), que l’article L. 111-3 range parmi les titres exécutoires ; celui qui l’a établi « ne peut être chargé de la mise à exécution forcée du recouvrement de la créance qui en fait l’objet » (article R. 125-8). « L’accord du débiteur, constaté par le commissaire de justice, suspend la prescription » (article L. 125-1). Et pendant la procédure, « aucun paiement ne peut avoir lieu avant que l’huissier de justice n’ait constaté l’issue de la procédure » (article R. 125-7).

« Les frais de toute nature qu’occasionne la procédure sont à la charge exclusive du créancier » (article L. 125-1) : c’est le bailleur qui les paie, et aucun texte lu n’en fixe le montant. La lettre et les formulaires suivent des modèles définis par un arrêté que cette page n’a pas lu (article R. 125-2, IV).

Sources : code des procédures civiles d’exécution, article L. 125-1 et article L. 111-3 (depuis le 25 avril 2026), article R. 125-1, article R. 125-2, article R. 125-4 et article R. 125-7 (depuis le 1er janvier 2020), article R. 125-8 (depuis le 1er juin 2016) ; loi n° 89-462, article 7-1 (depuis le 27 mars 2014).

Et si le locataire refuse ou ne répond pas ?

Il reste le juge : « En cas de refus exprès ou implicite, le créancier pourra saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire » (article R. 125-2). Le juge des contentieux de la protection — des juges du tribunal judiciaire en exercent les fonctions (code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-1) — « connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion » (article L. 213-4-4).

Une demande en justice qui « tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » est précédée, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative, au choix des parties ; l’article 750-1 du code de procédure civile prévoit cinq cas de dispense, dont celui où le créancier « a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances » (5°). Cette page n’a pas lu les règles de procédure devant le juge et ne les décrit pas.

Sources : code des procédures civiles d’exécution, article R. 125-2 (depuis le 1er janvier 2020) ; code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-1 et article L. 213-4-4 (depuis le 1er janvier 2020) ; code de procédure civile, article 750-1 (depuis le 13 mai 2023).

Et en bail mobilité, sans dépôt ?

Rien ne se déduit, puisque « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17) : ce que doit le locataire se réclame en entier, par les mêmes voies. L’article 25-12 rend applicables au bail mobilité les articles 7 et 7-1, mais pas l’article 22 ; et « La commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre » (article 25-12).

Sources : loi n° 89-462, article 25-17 (depuis le 25 novembre 2018) et article 25-12 (depuis le 24 août 2022).