Quelles clauses sont interdites dans un bail d’habitation ?

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en énumère vingt, du a au t, chacune « réputée non écrite » (loi n° 89-462, article 4). Le bail est maintenu sans elles : « le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite » (code civil, article 1184).

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Chaque clause de l’article 4 est citée en entier, avec sa lettre ; leur regroupement par sujet n’est qu’un rangement pour la lecture. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Que devient une clause interdite ?

Elle est « réputée non écrite » (article 4) : le bail se lit comme si elle n’y figurait pas. Le code civil en tire la règle pour le contrat : « le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien » (article 1184). Le reste du bail continue de s’appliquer.

L’article 4 n’attache à ces clauses aucune autre conséquence : il ne prévoit ni amende, ni délai pour les écarter. Les textes lus ne disent pas comment le locataire fait constater qu’une clause est réputée non écrite, ni ce qu’il advient d’une somme déjà payée en application de l’une d’elles ; cette page ne le tranche pas.

Ce qu’un avenant peut changer en cours de bail, et ce qu’il ne peut pas y introduire : avenant au bail de location : quand et comment ?

Sources : loi n° 89-462, article 4 (rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024) ; code civil, article 1184 (depuis le 1er octobre 2016).

Quelles clauses touchent au loyer, aux sommes demandées et aux prestations ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• c) « Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre » ;
• d) « Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible » ;
• h) « Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat » ;
• o) « Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 » ;
• t) « Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements ».

Le c vise la clause qui « impose » ce mode de paiement ; il ne dit rien du prélèvement que le locataire met en place de lui-même. Le o renvoie aux articles 5, les honoraires de location, et 22, le dépôt de garantie : la question des frais, plus bas, y revient, et le dépôt de garantie a sa page.

Sources : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024), article 5 (depuis le 25 novembre 2018) et article 22 (depuis le 27 mars 2014).

Quelles clauses touchent aux pénalités et aux frais ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• i) « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble » ;
• k) « Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 » ;
• p) « Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ».

Les deux questions qui suivent les reprennent : la pénalité de retard, pour le i, puis les frais, pour le k et le p.

Source : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024).

Le bail peut-il prévoir une pénalité de retard ?

Le texte vise les amendes et les pénalités « en cas d’infraction aux clauses » du bail : est réputée non écrite la clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble » (article 4, i). Il ne met pas le retard de paiement à part, et aucun texte lu ne l’en excepte.

Le code civil règle, à l’article 1231-5, la stipulation que l’on nomme clause pénale : « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ». « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », et « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Aucun texte lu ne dit en toutes lettres comment les deux s’articulent. L’article 1231-5 vaut pour tout contrat ; l’article 4 vise le bail d’habitation, et la loi dit de son titre Ier que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public » (article 2). Le mot est le même : le code civil appelle « pénalité » la somme convenue, et ce sont des « pénalités en cas d’infraction aux clauses » que le i interdit au bailleur de percevoir. Le pouvoir du juge de modérer suppose une pénalité convenue ; les textes lus ne disent pas qu’il s’exerce sur une clause que l’article 4 répute non écrite, et la jurisprudence n’a pas été lue pour cette page, qui ne conseille aucune pénalité.

L’intérêt de retard, lui, vient de la loi, sans clause : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » (code civil, article 1231-6), et « la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice » (article 1344-1). L’article 4 ne les mentionne pas. Les textes lus ne disent pas si une clause qui fixerait un intérêt de retard à un autre taux est une pénalité au sens du i ; cette page ne le tranche pas, et elle ne donne pas le taux légal, que fixe un texte qu’elle n’a pas lu.

La suite d’un impayé a sa page : loyer impayé, que faire, et dans quel ordre.

Sources : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024) et article 2 (depuis le 29 juillet 2023) ; code civil, article 1231-5, article 1231-6 et article 1344-1 (depuis le 1er octobre 2016).

Peut-on faire payer au locataire des frais de relance, de quittance ou de procédure ?

Pas en vertu d’une clause du bail : est réputée non écrite celle « qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile » (article 4, p). Les textes lus ne prévoient pas non plus de frais de relance à la charge du locataire hors de toute clause.

La quittance ne dépend même pas d’une clause : « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande », et « aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire » (article 21). La quittance de loyer a sa page.

Pour les frais de procédure, le p n’écarte que ce qui vient « en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ». Les articles du code de procédure civile sur les dépens, et son article 700, n’ont pas été lus pour cette page : elle ne dit pas ce que couvrent les dépens, ni si le coût d’un commandement de payer en fait partie.

À l’entrée dans les lieux, le o n’admet que les sommes « prévues aux articles 5 et 22 ». L’article 5 met la rémunération des personnes mandatées pour la mise en location « à la charge exclusive du bailleur », à l’exception des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’état des lieux, qui « sont partagés entre le bailleur et le preneur » : le montant imputé au preneur « ne peut excéder celui imputé au bailleur » et reste sous un plafond par mètre carré « fixé par voie réglementaire » (article 5, I). Le texte qui fixe ce plafond n’a pas été lu, et cette page n’en donne pas le montant. L’article 5 ne parle que des personnes mandatées : il ne prévoit aucune somme pour un bail que le bailleur rédige lui-même, et les textes lus ne connaissent pas d’autres frais d’acte à la charge du locataire.

Le k, enfin, répute non écrite la clause qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie, hors du cas où un commissaire de justice l’établit selon l’article 3-2. Les textes lus ne disent pas comment il se combine avec les honoraires d’état des lieux de l’article 5 ; l’état des lieux a sa page.

Sources : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024), article 21 (depuis le 27 mars 2014) et article 5 (depuis le 25 novembre 2018).

Quelles clauses touchent à l’assurance ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• b) « Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ».

Le g, plus bas, admet en revanche la clause résolutoire pour « la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ». L’obligation d’assurance a sa page : le locataire doit-il être assuré ?

Source : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024).

Quelles clauses touchent aux visites et à la vie dans le logement ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• a) « Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » ;
• j) « Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle » ;
• n) « Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui » ;
• r) « Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours ».

Le a ne crée pas de droit de visite : il répute non écrite la clause qui irait au-delà de ces bornes, en vue de la vente ou de la location. L’accès au logement et les travaux ont leur page : le bailleur peut-il entrer dans le logement loué ?

Source : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024).

Quelles clauses touchent aux dégradations et à la responsabilité ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• e) « Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée » ;
• f) « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » ;
• m) « Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité » ;
• q) « Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ».

Ce dont le locataire répond, et ce qui peut lui être facturé, a sa page : quelles dégradations peut-on facturer au locataire ?

Source : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024).

Quelles clauses touchent à la résiliation et à la durée du bail ?

« Est réputée non écrite toute clause » :

• g) « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code » ;
• l) « Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 » ;
• s) « Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ».

Le g dit quels motifs une clause résolutoire peut viser ; pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie, c’est l’article 24 qui l’impose : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » (article 24, I). Le commandement de payer a sa page.

Le l renvoie à l’article 10 : « en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales ».

Sources : loi n° 89-462, article 4 (depuis le 21 novembre 2024), article 24 (depuis le 29 juillet 2023) et article 10 (depuis le 27 mars 2014).

À quels baux l’article 4 s’applique-t-il ?

Au bail d’un logement non meublé qui est la résidence principale du locataire : l’article 4 est au titre Ier de la loi, et ce titre « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » (article 2). Il ne s’applique ni aux logements meublés, « régis par le titre Ier bis », ni aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, « régis par le titre Ier ter » : c’est un article de chacun de ces titres qui y rend l’article 4 applicable.

En meublé, « les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés » (article 25-3), qui en relèvent « dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 ». Les clauses du a au t y sont donc réputées non écrites, sauf celle du l. Le l renvoie à l’article 10, qui n’est pas dans cette liste ; le meublé a sa propre durée : le contrat « est conclu pour une durée d’au moins un an » et, faute de congé, il « est reconduit tacitement pour une durée d’un an » (article 25-7).

En bail mobilité, « les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité » (article 25-12) : l’article 4 y vaut en entier, le l compris. Mais le premier alinéa de l’article 25-14 dit ce bail « non renouvelable et non reconductible » ; les textes lus ne disent pas à quel cas le l s’y appliquerait, et cette page ne le tranche pas.

Pour le bail nu et le meublé, ces textes exigent que le logement soit la résidence principale du locataire ; une location qui ne l’est pas n’est pas traitée ici.

Sources : loi n° 89-462, article 2 (depuis le 29 juillet 2023), article 25-3 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022), article 25-7 (depuis le 27 mars 2014) et article 25-14 (depuis le 28 novembre 2025).

L’article 4 est-il la seule liste ?

Non. La loi dit son titre Ier d’ordre public (article 2), comme le titre du meublé, dont « les dispositions du présent titre sont d’ordre public » (article 25-3), et celui du bail mobilité, régi par des dispositions « qui sont d’ordre public » (article 25-12). Les textes lus ne disent pas, article par article, ce qu’il advient d’une clause qui déroge à l’un d’eux ; cette page ne le tranche pas.

Quelques articles réputent eux-mêmes une clause non écrite. Le bail consenti par un emphytéote se poursuit avec le propriétaire de l’immeuble quand le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant lui, et « toute clause contraire est réputée non écrite » (article 10, dernier alinéa). En bail mobilité, « toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite » (article 25-13, II). Et pour la pénalité convenue, « toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite » (code civil, article 1231-5) : la stipulation qui retirerait au juge le pouvoir de modérer ou d’augmenter la pénalité, ou de la diminuer quand l’engagement a été exécuté en partie, est elle-même réputée non écrite.

Cette page ne recense que ceux-là ; d’autres textes, qu’elle n’a pas lus, peuvent en contenir.

Sources : loi n° 89-462, article 2 (depuis le 29 juillet 2023), article 25-3 et article 25-12 (depuis le 24 août 2022), article 10 (depuis le 27 mars 2014) et article 25-13 (depuis le 25 novembre 2018) ; code civil, article 1231-5 (depuis le 1er octobre 2016).