Clause résolutoire du bail : quand joue-t-elle ?

Pour un loyer ou des charges impayés aux termes convenus, ou un dépôt de garantie non versé, la clause que tout bail d’habitation contient depuis le 29 juillet 2023 ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux — deux mois auparavant, et les textes lus ne tranchent pas pour un bail signé avant cette date, la jurisprudence n’ayant pas été lue pour cette page (loi du 6 juillet 1989, article 24 I). Saisi pour en constater l’acquisition, le juge peut encore, à la demande du bailleur ou du locataire, en suspendre les effets pendant les délais de paiement qu’il accorde, si le locataire, en situation de régler sa dette, a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24 V et VII).

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026 ; l’article 24 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le guide des loyers impayés décrit la procédure entière ; cette page dit ce que la clause peut viser, quand elle joue et ce que le juge peut en suspendre. Elle cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Clause résolutoire : que dit la loi ?

Depuis le 29 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » (article 24 I, rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). La rédaction en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 encadrait une telle clause sans l’imposer ; nous l’établissons en comparant les deux versions de l’article.

Elle vaut pour la location qui constitue la résidence principale du preneur, que régit le titre Ier de la loi, sous les exceptions de son article 2, et pour le meublé, auquel l’article 25-3 rend l’article 24 applicable. Le bail mobilité est à part : voir plus bas.

L’article 24 ne dit pas ce que vaut un bail d’habitation qui ne contiendrait pas la clause : il ne la répute pas écrite, et il n’attache à son absence aucune sanction. Cette page ne le tranche pas.

Quels manquements une clause résolutoire peut-elle viser ?

Ceux que la loi admet, et eux seuls. L’article 24 impose la clause pour le défaut de paiement du loyer ou des charges et pour le non-versement du dépôt de garantie. L’article 4, g, répute non écrite la clause de résiliation de plein droit qui vise un autre motif que ces trois-là, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, « résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », et, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale.

Chaque motif a sa règle. Pour le défaut d’assurance, la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (article 7, g) ; ce commandement, et la mise en demeure qui vaut renoncement à la clause, sont décrits sur la page de l’assurance du locataire. Pour les troubles de voisinage, le texte exige une décision de justice passée en force de chose jugée, et aucun texte lu ne fixe de délai propre à cette clause. Pour l’obligation de résidence principale, « la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 » du code de l’urbanisme ; cette page n’a lu ni cet article, ni l’article L. 151-14-1.

Une clause ne peut pas non plus permettre « au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel » (article 4, s). L’article 4 en entier, lettre par lettre : les clauses réputées non écrites.

Clause résolutoire et loyer impayé : quel délai après le commandement ?

Six semaines : la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I, depuis le 29 juillet 2023). C’était deux mois auparavant, et, pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, les textes lus ne tranchent pas : l’article 24 ne porte pas de disposition transitoire, et le texte de la loi n° 2023-668 publié au Journal officiel n’a pas été lu. La jurisprudence n’a pas été lue pour cette page.

Ce délai part d’un commandement de payer, que l’article dit « signifié » ; qui le délivre, ses six mentions à peine de nullité et sa signification à la caution : le commandement de payer.

Ce que les textes lus ne disent pas : ce qui rend un commandement « infructueux » — un paiement partiel dans les six semaines, par exemple —, ni comment ces six semaines se comptent. Cette page ne le tranche pas.

Le juge peut-il suspendre la clause résolutoire ?

Oui, sous conditions, et pendant les délais de paiement qu’il accorde. Il peut, « à la demande du locataire, du bailleur ou d’office », accorder des délais « dans la limite de trois années », à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative « et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (article 24 V). Il peut aussi vérifier d’office « tout élément constitutif de la dette locative » et le respect, par le bailleur, de son obligation de remettre un logement décent (article 6, premier alinéa).

Les effets de la clause, ensuite : « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », ils peuvent être suspendus pendant le cours de ces délais. La suspension « prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». Si le locataire se libère dans ce délai, la clause « est réputée ne pas avoir joué » ; sinon, « elle reprend son plein effet » (article 24 VII). Et le loyer reste dû : « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

Jusqu’au 28 juillet 2023, les effets de la clause étaient suspendus pendant le cours des délais sans qu’il faille le demander, et les délais ne supposaient pas la reprise du loyer courant ; nous l’établissons en comparant les deux versions de l’article 24.

Une procédure de surendettement change ces règles. Ouverte au bénéfice du locataire qui a repris, au jour de l’audience, le paiement du loyer et des charges, elle fait accorder par le juge des délais réglés sur l’avancement de cette procédure (article 24 VI). Après un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou la clôture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, « le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture », ou jusqu’à la décision du juge si le rétablissement imposé par la commission est contesté, et la clause est réputée ne pas avoir joué si le locataire a payé ses loyers et charges pendant ces deux ans (article 24 VIII). Les articles du code de la consommation auxquels ces alinéas renvoient n’ont pas été lus pour cette page.

Ces règles visent la dette locative : cette page ne dit pas si elles valent pour une clause qui joue pour un autre motif.

Une fois la clause acquise, que se passe-t-il ?

Le bailleur ne peut pas, seul, faire partir le locataire : « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1). Les délais qui suivent ont leurs pages : le locataire qui ne part pas et la trêve hivernale.

Et sans clause résolutoire, ou en bail mobilité ?

Le juge peut aussi être saisi pour prononcer la résiliation. Le code civil distingue les deux gestes : « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » (article 1228). L’article 24 connaît les deux demandes : l’assignation « aux fins de constat de la résiliation » (III), et les assignations « tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur », auxquelles le IV étend les règles du II et du III. Cette page ne traite pas des conditions de ce prononcé.

Le bail mobilité n’est pas soumis à l’article 24 : l’article 25-12 énumère les articles de la loi qui lui sont applicables, et celui-ci n’y figure pas — ni la clause qu’il fait contenir à tout bail, ni le délai de six semaines, ni rien de ce qu’il prévoit ensuite. L’article 4 y figure, lui : son g ne répute non écrite que la clause qui vise un autre motif que ceux qu’il énumère, et nous en tirons qu’un bail mobilité peut porter une clause de résiliation de plein droit pour impayé ; les textes lus ne fixent alors aucun délai après commandement. Une telle clause relève alors, dans notre lecture, du code civil : « la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire » (code civil, article 1225).