Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-foncier s’applique de plein droit quand le revenu brut foncier du foyer ne dépasse pas 15 000 € sur l’année : le revenu imposable est alors ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %, sans aucune charge déduite en plus (code général des impôts, article 32). Le régime réel retranche à la place les charges que l’article 31 énumère, et lui seul peut faire apparaître un déficit ; il s’impose au-delà du seuil ou dans les cas d’exclusion, et se choisit sinon par une option qui vaut trois ans.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page explique les règles et compare des revenus imposables ; elle ne calcule aucun impôt et ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Qui a droit au micro-foncier ?

Le foyer dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 €, apprécié sur « l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal », et qui ne possède aucun des biens que l’article 32 exclut. Le revenu brut est celui des articles 29 et 30 : les loyers perçus, augmentés des dépenses du propriétaire que le bail met à la charge du locataire, des subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles et d’autres recettes de la propriété, comme celles que l’article cite ; les sommes que le locataire verse pour les charges qui lui incombent n’y entrent pas.

Les parts de sociétés qui louent des immeubles nus, et celles de fonds de placement immobilier, comptent dans le seuil « à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables » de ces sociétés ou de ces fonds (article 32, 1, deuxième alinéa).

Même sous le seuil, le micro-foncier est fermé quand le contribuable ou un membre du foyer possède (article 32, 2) :

• un monument historique ou assimilé, ou un immeuble en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l’article 156 ;
• un logement pour lequel est demandée la déduction du k, ou l’un des amortissements des f, g, h, i et j du 1° du I de l’article 31 ;
• un logement pour lequel est demandée la déduction du m ou du o du même 1°, ou la réduction d’impôt de l’article 199 tricies ;
• certaines parts de sociétés ou de fonds de placement immobilier, notamment quand leur détenteur n’est pas lui-même propriétaire d’un immeuble loué nu.

Les amortissements des i et j figurent dans cette liste depuis le 21 février 2026 (loi n° 2026-103, article 47) ; la rédaction précédente de l’article 32 s’arrêtait au h.

Sources : code général des impôts, article 32 ; article 29 ; loi n° 2026-103, article 47.

Comment le revenu imposable est-il calculé au micro-foncier ?

Par un abattement de 30 %, et rien d’autre : le revenu imposable est « fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % » (article 32, 1). L’article s’applique « par dérogation aux dispositions de l’article 31 », celui qui énumère les charges déductibles : aucune dépense ne se retranche en plus.

Pour 12 000,00 € de revenu brut dans l’année, le revenu imposable est de 8 400,00 €, que les dépenses de l’année aient été de 500 € ou de 9 000 €. Un revenu brut diminué de 30 % ne devient jamais négatif : le micro-foncier ne fait pas apparaître de déficit.

La doctrine de l’administration ajoute deux précisions que l’article 32 n’écrit pas : le seuil ne se proratise pas quand la location n’a duré qu’une partie de l’année, et les déficits fonciers constatés avant l’entrée au micro-foncier restent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes (BOI-RFPI-DECLA-10, version du 6 mars 2025, § 110 et 170). La doctrine n’est pas la loi : c’est la lecture que l’administration publie des textes.

Quand le régime réel est-il obligatoire ?

L’année où le revenu brut dépasse 15 000 €, et celle où l’une des exclusions s’applique : le revenu net foncier est alors « déterminé dans les conditions prévues aux articles 28 et 31 » (article 32, 3).

Le revenu net foncier est alors « égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété » (article 28), et ces charges sont celles de l’article 31 : le détail, ligne par ligne, dans les charges déductibles des revenus fonciers.

Sources : article 32 ; article 28 ; article 31 du code général des impôts.

Comment opter pour le régime réel, et pour combien de temps ?

L’option est « exercée pour une période de trois ans », dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de la première année qu’elle vise ; elle est « irrévocable durant cette période » et « valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application » du micro-foncier (article 32, 4).

L’article ne dit pas sous quelle forme l’option s’exerce. La doctrine la fait résulter « de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 » dans le délai, et considère qu’au-delà des trois ans, continuer à déposer une 2044 vaut option d’année en année : le micro-foncier peut alors revenir (BOI-RFPI-DECLA-10, § 220 et 250). C’est la position de l’administration, pas une phrase de la loi.

L’exemple de la même doctrine vise une option exercée dans la déclaration des revenus de l’année N « souscrite en N+1 » (§ 240).

Micro-foncier ou réel : lequel donne le revenu imposable le plus bas ?

Le réel, dès que les charges déductibles de l’année dépassent 30 % du revenu brut ; le micro-foncier sinon. La comparaison se fait sur la même année, et seulement avec les charges que l’article 31 admet.

Sur 12 000,00 € de revenu brut, le micro-foncier retient 8 400,00 €. Au réel, 2 500,00 € de charges déductibles laissent 9 500,00 €, et 5 000,00 € en laissent 7 000,00 €. Le point d’équilibre est ici à 3 600,00 € de charges, soit 30 % du revenu brut. Ce sont des revenus imposables, pas un impôt : l’impôt dépend de tout le foyer.

Trois éléments pèsent au-delà d’une seule année :

• l’option engage trois ans, et une année de gros travaux ne se répète pas forcément ;
• seul le réel fait naître un déficit, imputable en partie sur le revenu global et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3°) : voir le déficit foncier ;
• au micro-foncier, l’abattement tient lieu de toutes les charges, travaux compris : voir les travaux déductibles.

Sources : article 32 ; article 156 du code général des impôts.