Loyer impayé : que faire, et dans quel ordre ?

Vérifier ce qui est dû, le réclamer par écrit, puis, si rien ne vient, faire signifier un commandement de payer : c’est lui, et non une lettre, qui ouvre le délai après lequel la clause résolutoire produit effet, six semaines depuis le 29 juillet 2023, et les textes lus ne tranchent pas pour un bail signé avant cette date (loi du 6 juillet 1989, article 24). La mise en demeure n’est pas exigée avant le commandement et n’ouvre pas ce délai, mais elle fait courir l’intérêt moratoire au taux légal (code civil, article 1344-1).

Textes lus dans leur version en vigueur au 27 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Que doit exactement le locataire ?

« Le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 a). Le terme est celui du bail ; « le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ».

Une exception, écrite dans le même article : quand l’organisme payeur a constaté que le logement n’est pas décent, il conserve l’allocation de logement, et le locataire règle le loyer et les charges « diminué du montant des allocations de logement », sans que cette diminution puisse fonder une action en résiliation (code de la construction et de l’habitation, article L. 843-1). Ce paiement partiel « ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire » (article 7 a).

Faut-il une mise en demeure avant le commandement de payer ?

Les textes lus n’en exigent pas, et aucun n’attache à une lettre le délai de la clause résolutoire : l’article 24 ne la fait produire effet qu’après un commandement de payer « demeuré infructueux ». La mise en demeure a pourtant un effet propre : celle « de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice » (code civil, article 1344-1).

Le débiteur est mis en demeure « soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation » (article 1344) ; les textes lus ne disent pas quelle lettre vaut interpellation suffisante. Et, « sauf inexécution définitive », une pénalité prévue au contrat « n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » (article 1231-5) : la question qui suit dit ce qu’il en est dans un bail d’habitation.

Peut-on ajouter des pénalités de retard ?

La loi de 1989 répute non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location » (article 4 i), et toute clause qui fait supporter au locataire « des frais de relance ou d’expédition de la quittance » (article 4 p). Elle ne met pas le retard de paiement à part.

Le juge peut, même d’office, « modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » (code civil, article 1231-5) ; mais aucun texte lu n’écarte l’article 4 i pour le retard de paiement, et cette page ne conseille aucune pénalité.

Combien de mois d’impayé avant de pouvoir agir ?

Aucun : le droit d’agir naît au premier terme impayé. L’article 24 vise le « défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus », sans ancienneté ni montant minimal. Ses deux seuils règlent autre chose : quand le locataire est en impayé « sans interruption depuis une durée de deux mois », ou que sa dette « est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives », le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, pour un bailleur personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (article 24 I). Les autres bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer une assignation « aux fins de constat de résiliation du bail » qu’après « l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine » de cette commission, à peine d’irrecevabilité (article 24 II) ; le IV étend la règle à l’assignation qui tend au prononcé de la résiliation pour une dette locative, et aux demandes additionnelles ou reconventionnelles de même objet. Cette saisine est « réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 24 II).

Si l’aide au logement vous est versée pour le locataire (tiers payant), un autre signalement vous revient : le bailleur « auprès duquel l’aide personnelle est versée signale la défaillance du bénéficiaire à l’organisme payeur » (code de la construction et de l’habitation, article L. 824-1). Jusqu’au 31 décembre 2026, l’impayé est constitué quand le locataire doit « une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges » (article R. 824-1) ; vous le signalez dans les deux mois, sauf si la somme a été réglée en totalité entre-temps, en justifiant que vous poursuivez le recouvrement « par tous les moyens possibles » (article R. 824-4). À défaut, l’article R. 824-6 renvoie à l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale : un avertissement ou une pénalité, dans la limite de quatre fois le plafond mensuel de la sécurité sociale ; « cette limite est triplée en cas de récidive dans un délai fixé par voie réglementaire », et portée à huit fois ce plafond si l’intention de frauder est établie, à seize fois en cas de fraude en bande organisée (article L. 114-17, II et III). L’organisme payeur saisit la commission, qui décide du maintien ou non du versement (article L. 824-2).

Au 1er janvier 2027, le décret n° 2026-84 réécrit les articles R. 824-1 et suivants : l’impayé sera constitué si, trois mois après un premier défaut de paiement, le ménage n’a toujours pas payé, ou dès que la dette dépasse un montant que le texte fixe, et signalé dans les deux mois (articles R. 824-2 et R. 824-3 à venir) ; l’article R. 824-6 à venir ne renvoie plus à l’article L. 114-17, et les textes lus ne disent pas où passe la sanction. Le décret est « applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d’impayés de dépense de logement signalées à cette date » (article 5) : il vaut, dès ce jour, pour l’impayé déjà signalé, et dit que l’aide suspendue est rétablie, sans effet rétroactif sauf dans trois cas : l’impayé du locataire qui perçoit l’APL. Un impayé signalé après cette date l’est sous les nouveaux articles. Le doute porte sur l’impayé constitué sous l’ancien seuil et pas encore signalé au 1er janvier 2027 : les textes lus ne disent pas nettement lequel des deux régimes le régit.

Si le bail est cautionné, le commandement est signifié à la caution sous quinze jours (article 24 I). Ce qu’il contient, et le délai qu’il ouvre : le commandement de payer.

Que se passe-t-il après les six semaines ?

Si la dette reste impayée au terme du délai — six semaines, et, pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, les textes lus ne tranchent pas —, la clause produit effet, mais, « sauf disposition spéciale », l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu « d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire » (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1) : le bailleur assigne « aux fins de constat de la résiliation », et l’assignation est notifiée au préfet « au moins six semaines avant l’audience », à peine d’irrecevabilité (article 24 III).

Le juge peut accorder au locataire des délais « dans la limite de trois années », s’il est en situation de régler sa dette et a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (article 24 V). Saisi en ce sens par l’une des parties, il peut suspendre la clause pendant ces délais ; payés à temps, elle « est réputée ne pas avoir joué » (article 24 VII). La suite est décrite dans le guide des loyers impayés et la page de la trêve hivernale.

Combien de temps pour réclamer un loyer impayé ?

Trois ans : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1).

Et si le locataire a un garant ?

La caution s’est engagée à payer la dette du locataire « en cas de défaillance de celui-ci » (code civil, article 2288), dans la limite de son acte. Quand lui réclamer, ce qu’il faut lui signifier et ce que son acte doit contenir pour être valable : faire appel au garant.

Sources : loi n° 89-462, articles 7, 7-1, 4, 24 ; code civil, articles 1231-5, 1344, 1344-1, 2288 ; code de la construction et de l’habitation, articles L. 843-1, L. 824-1, L. 824-2, R. 824-1, R. 824-4 et R. 824-6, puis R. 824-2 et R. 824-3 et R. 824-6 à venir, décret n° 2026-84, article 5 ; code de la sécurité sociale, article L. 114-17 ; code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1.