Loyer charges comprises ou hors charges : quelle différence ?

Le loyer hors charges est le loyer seul ; charges comprises, il y ajoute les charges récupérables, « sommes accessoires au loyer principal » qui se paient sur justification, avec ou sans provisions (loi du 6 juillet 1989, article 23), ou, dans les baux où la loi le permet, par un forfait (articles 25-10, 8-1 V et 25-18). La différence compte : le plafond du dépôt de garantie se calcule sur le loyer en principal (article 22), que le contrat type écrit hors charges, et la révision du loyer (article 17-1) ne s’applique pas aux charges, qui suivent leurs propres règles.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, et le contrat type dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page dit ce que les textes comptent sur le loyer seul et ce qu’ils laissent aux charges ; la régularisation des charges a son guide. Elle cite les textes ; elle ne remplace pas un conseil sur un litige précis.

Qu’est-ce que le loyer hors charges ?

C’est le loyer seul, que la loi tient à part des charges : celles-ci sont des « sommes accessoires au loyer principal », « exigibles sur justification » (article 23). Le locataire est tenu « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7, a), et le bail précise « le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle » (article 3, 6°).

L’article 24 est le seul de la loi à écrire « hors charges » en toutes lettres. Les commandements de payer délivrés pour un bailleur personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés à la commission de prévention des expulsions quand l’impayé dure « sans interruption depuis une durée de deux mois » ou que la dette « est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives » ; le commandement de payer en donne la règle entière.

Là où l’encadrement des loyers s’applique, il limite le « loyer de base », fixé « dans la limite du loyer de référence majoré » (loi n° 2018-1021, article 140, III, A), et le contrat type en range les mentions sous le loyer, à part des charges : dans notre lecture, l’encadrement porte donc sur le loyer hors charges, et cette page n’en dit pas plus.

Sources : loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021), article 7 (depuis le 15 juin 2025), article 3 (depuis le 1er janvier 2022) et article 24 (depuis le 29 juillet 2023) ; loi n° 2018-1021, article 140 (depuis le 24 août 2022) ; décret n° 2015-587, contrat type, annexe 1 (depuis le 1er octobre 2026).

Faut-il écrire le loyer charges comprises dans le bail ou dans l’annonce ?

Dans le bail, non : il écrit le loyer et les charges à part. Dans l’annonce d’un professionnel, oui : elle doit indiquer « le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables », suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises » (arrêté du 10 janvier 2017, article 4, I, 1°). Pour celle d’un particulier, aucun texte lu ne le règle, dans notre lecture.

Le bail « respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat » (article 3), et ce contrat type sépare deux rubriques : « A. Loyer », où se portent le « montant du loyer mensuel » et, le cas échéant, la date de révision et le trimestre de référence de l’IRL ; « B. Charges récupérables », où se portent la modalité de règlement des charges et le montant des provisions ou du forfait. Le total n’y figure qu’à une ligne introduite par « le cas échéant », le « montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location », dont il fait « détailler la somme des montants relatifs au loyer », aux charges et aux autres sommes dues. Les deux annexes, logement nu et meublé, ont cette structure.

La loi du 6 juillet 1989 n’emploie nulle part l’expression charges comprises, et le contrat type non plus. Elle figure dans un arrêté du 10 janvier 2017, qui règle les annonces des professionnels : toute publicité « relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé » doit indiquer ce montant et ces mentions, puis, le cas échéant, le montant des charges récupérables « inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges » (article 4, I, 2°).

Cet arrêté s’applique « à tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers », et non aux personnes qui interviennent « en tant que simples supports des annonces immobilières » (article 1er). Dans notre lecture, il ne vise pas le bailleur particulier qui publie lui-même son annonce, et aucun autre texte lu pour cette page ne règle la façon d’y écrire le loyer.

La quittance, elle, sépare toujours les deux : elle « porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges » (article 21). La quittance, le reçu et l’avis d’échéance ont leur page.

Sources : loi n° 89-462, article 3 (depuis le 1er janvier 2022) et article 21 (depuis le 27 mars 2014) ; décret n° 2015-587, contrat type, annexe 1 et annexe 2 (rédaction issue du décret n° 2026-596, en vigueur depuis le 1er octobre 2026) ; arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, article 1er (depuis le 1er avril 2017) et article 4 (depuis le 1er avril 2022).

Le dépôt de garantie se calcule-t-il charges comprises ?

Non, sur le loyer en principal (article 22), que le contrat type écrit hors charges. En location nue, il « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (article 22) ; en meublé, il « est limité à deux mois de loyer en principal » (article 25-6) ; en bail mobilité, « aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17).

Les articles lus ne définissent pas le loyer « en principal ». Le contrat type, à la ligne du dépôt, écrit « inférieur ou égal à un mois de loyers hors charges » pour le logement nu (annexe 1), et « inférieur ou égal à deux mois de loyers hors charges » pour le meublé (annexe 2). Le dépôt rendu en retard se majore sur la même base : « 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22). Le dépôt de garantie a sa page : les délais, les retenues, la caution.

Sources : loi n° 89-462, article 22 et article 25-6 (depuis le 27 mars 2014), article 25-17 (depuis le 25 novembre 2018) ; contrat type, annexe 1 et annexe 2 (depuis le 1er octobre 2026).

La révision du loyer s’applique-t-elle aux charges ?

L’article 17-1 révise le loyer, « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer », et le contrat type range la date de révision et le trimestre de référence de l’IRL sous « A. Loyer ». Une provision ne suit pas l’indice : sa demande se justifie par « la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel » (article 23), ce que détaille augmenter la provision sur charges.

Un forfait de charges a sa propre règle. En meublé et en colocation, il « peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal » (articles 25-10 et 8-1, V), et le contrat type fait préciser, le cas échéant, ses « modalités de révision ». En bail mobilité, « le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16), et l’article 25-18 ne prévoit aucune révision du forfait. Réviser le loyer a sa page : la clause, l’indice, l’oubli.

Sources : loi n° 89-462, article 17-1 (depuis le 24 août 2022), article 23 et article 8-1 (depuis le 1er juillet 2021), article 25-10 (depuis le 27 mars 2014), article 25-16 et article 25-18 (depuis le 25 novembre 2018) ; contrat type, annexe 1 et annexe 2 (depuis le 1er octobre 2026).

Provision ou forfait : que recouvre un loyer charges comprises ?

Avec des provisions, la part des charges est provisoire : elles « doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle » (article 23), que la régularisation des charges décrit pas à pas. Avec un forfait, elle est arrêtée : le forfait est « versé simultanément au loyer », son montant est défini dans le contrat, et il « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 25-10).

Le forfait n’existe qu’en meublé, au choix des parties (article 25-10), en colocation, au choix des parties aussi (article 8-1, V), et en bail mobilité, où il est la seule forme prévue (article 25-18) ; passer du forfait aux charges réelles en détaille les cas. En location nue hors colocation, le contrat type ne propose que des « provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision ».

Les textes lus ne disent pas ce que vaut, dans un tel bail, un loyer convenu charges comprises sans que les charges en soient détachées, ni comment ce total se partagerait ensuite entre loyer et charges ; cette page ne le tranche pas.

Sources : loi n° 89-462, article 23 et article 8-1 (depuis le 1er juillet 2021), article 25-10 (depuis le 27 mars 2014) et article 25-18 (depuis le 25 novembre 2018) ; contrat type, annexe 1 (depuis le 1er octobre 2026).