Dans quel délai restituer le dépôt de garantie, et quelle majoration en cas de retard ?

Le dépôt de garantie se restitue dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon (loi du 6 juillet 1989, article 22). Passé ce délai, le dépôt restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le retard résulte de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile (article 22).

À partir de quand court le délai ?

De la remise des clés, et d’elle seule. L’article 22 fait courir le délai de deux mois de « la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », et celui d’un mois de « la remise des clés par le locataire ». Ni la fin du bail, ni le congé, ni l’état des lieux ne le font partir.

La loi compte ce délai en mois sans dire quel jour il s’achève. L’outil retient le même quantième : des clés remises le 15 janvier se restituent au plus tard le 15 février ou le 15 mars, et un mois plus court ramène au dernier jour du mois, le 28 ou le 29 février pour des clés remises le 31 janvier. C’est la lecture de Bailin, celle de son application ; aucun texte ne la fixe pour l’article 22.

Un mois ou deux mois ?

Un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », deux mois sinon (article 22). Le texte ne définit pas la conformité, et l’outil ne juge pas si l’état des lieux de sortie est conforme : il applique la réponse que vous donnez.

Sans état des lieux de sortie, le délai est de deux mois. L’article 22 pose les deux mois sans condition, et n’abrège le délai à un mois que « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » : à la lettre, une sortie sans état des lieux relève des deux mois.

En location meublée, l’article 22 s’applique de même (article 25-3).

Comment se calcule la majoration ?

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22). L’assiette est le loyer, hors charges, et non le dépôt ; la majoration s’ajoute au dépôt restant dû. Elle n’est pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile.

Une période commencée compte entière : un jour de retard en ouvre une, un mois et un jour en ouvrent deux. L’outil compte les périodes depuis la date limite, au même quantième : c’est la lecture de Bailin. Il ne juge pas si un retard résulte d’une adresse non transmise : il le rappelle à chaque montant.

Et dans un immeuble collectif ?

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver, « lorsqu’elle est dûment justifiée », une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le solde est restitué « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble », et les parties peuvent convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes (article 22). L’outil donne cette date quand vous saisissez celle de l’approbation ; il ne chiffre pas la provision.

Quel dépôt le bail peut-il prévoir ?

En location nue, le dépôt ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (article 22) ; en meublé, deux mois de loyer en principal (article 25-6). Ce plafond se compare au loyer que prévoyait le contrat à sa signature : le dépôt est celui « prévu par le contrat de location », et « Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location » (article 22). Un loyer révisé depuis ne le relève pas, et l’outil compare le dépôt au loyer de la signature si vous le saisissez.

Le bail mobilité comporte une mention informant le locataire de « l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie » (article 25-13, I, 11°), et l’article 22 n’est pas au nombre des articles que l’article 25-12 rend applicables au bail mobilité.

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » (article 22).

Ce que l’outil ne fait pas

Il ne calcule aucune retenue. L’article 22 ne fixe aucun barème : il ne permet de déduire du dépôt que les sommes restant dues au bailleur, et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Chaque retenue se justifie donc, pièce par pièce.

Le décret n° 2016-382 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » des matériaux et équipements (article 4), et les réparations locatives occasionnées par vétusté ne sont pas à la charge du locataire (article 7, d, de la loi).

Les parties « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail », choisie parmi celles d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ». Elles « peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté » choisie parmi celles d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, « même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord » (décret n° 2016-382, article 4, alinéas 2 et 3). Cette faculté est ouverte à tout bail d’un logement loué à usage de résidence principale, que vise le décret. Le parc social a en plus son propre mécanisme : lorsqu’un organisme HLM (article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation) a conclu avec les représentants de ses locataires des accords locaux établissant des grilles de vétusté, l’article 7, d, de la loi prévoit que « le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ». Les articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986 n’ont pas été lus : l’outil ne dit rien de ces accords au-delà de leur nom.

Aucun texte lu ne fixe une retenue « pour nettoyage », ni un forfait de ménage : l’outil n’a pas pu la confirmer, et ne la chiffre pas.

Il ne juge pas si l’état des lieux est conforme, ni si le retard résulte d’une adresse non transmise. Il ne traite qu’une date de restitution, pas un dépôt rendu en plusieurs fois, et ne dit pas si la majoration court sur le solde d’un immeuble collectif. Il applique l’article 22 dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, lue dans la base LEGI de la DILA au 28 septembre 2026, et ne calcule ni une remise des clés antérieure, ni un bail conclu avant cette date : « Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables » (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 14), et l’article 22 n’est pas au nombre de ceux qu’il leur rend applicables. Il ne remplace pas la lecture de votre bail.

Et ensuite ?

Le détail des règles : le dépôt de garantie, le délai de restitution, les retenues et les dégradations facturables.