Chauffage collectif et eau : quelles charges récupérer ?

Celles que le décret n° 87-713 énumère sous sa rubrique II : l’eau froide et chaude des occupants, l’eau d’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, l’électricité, le combustible ou l’énergie « quelle que soit sa nature », les produits de traitement de l’eau, et une liste d’opérations d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations. Leur partage n’est pas libre dans un immeuble collectif muni d’appareils de mesure individuels, où le code de la construction et de l’habitation fait répartir selon leur mesure les frais d’énergie du chauffage, hors une part commune, et ceux de l’eau chaude (articles R. 174-10 et R. 174-13) ; dans les immeubles collectifs, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à communiquer « le mode de répartition entre les locataires », un mois avant la régularisation.

Textes lus en source primaire, dans la base LEGI de la DILA, dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, et le contrat type dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ; chaque source dit depuis quand sa rédaction s’applique. Cette page complète les huit rubriques des charges récupérables : elle donne celle de l’eau et du chauffage ligne par ligne, et ce que les textes disent, et ne disent pas, de leur répartition. Elle cite les textes ; elle ne remplace pas un conseil sur un litige précis.

Que rend récupérable le décret pour l’eau et le chauffage collectif ?

Sa rubrique II, « Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes », tient en deux parties. La voici mot pour mot, dans l’ordre du texte.

1. Dépenses relatives

• A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
• A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;
• A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
• Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;
• Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
• A l’électricité ;
• Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations

a) Exploitation et entretien courant :

• nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
• entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
• graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
• remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
• entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
• vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
• réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
• purge des points de chauffage ;
• frais de contrôles de combustion ;
• entretien des épurateurs de fumée ;
• opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
• conduite de chauffage ;
• frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
• entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
• contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
• nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

• réparation de fuites sur raccords et joints ;
• remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
• rodage des sièges de clapets ;
• menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
• recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Source : décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe (rédaction en vigueur depuis le 30 août 1987).

Qu’est-ce que cette rubrique ne permet pas de récupérer ?

Le texte écarte lui-même deux choses. Des taxes et redevances de l’eau, il exclut celles « auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique » ; cette page n’a pas lu cet article et ne dit pas ce qu’il vise. Et la ligne du réglage des vannes, robinets et tés précise qu’il s’entend « ne comprenant pas l’équilibrage ».

Elle ne nomme que deux remplacements, le « remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie » et le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ». Et l’article 2 du décret pose une limite générale : « le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci ».

La rubrique ne nomme ni le remplacement d’une chaudière, ni l’achat ou la pose d’un compteur : des compteurs, elle dit « frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ». Elle n’introduit aucune de ses lignes par « notamment », mot que l’article 23 emploie, lui, pour les contrats d’entretien d’ascenseur.

Sources : décret n° 87-713, annexe (depuis le 30 août 1987) et article 2 (depuis le 1er janvier 2009) ; loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021).

Comment se compte le combustible ou l’énergie ?

Pour un service assuré par un contrat d’entreprise, et pour l’électricité, l’énergie calorifique ou le gaz distribués par réseaux, à la dépense toutes taxes comprises que le bailleur a payée : « le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » (article 23, dernier alinéa). Pour un combustible qui n’est pas distribué par réseaux ni fourni par un contrat d’entreprise, l’article 23 ne pose pas de règle propre.

Le décret ajoute deux règles de méthode : « il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise », et « lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses » (article 2, a).

Sources : loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021) ; décret n° 87-713, article 2 (depuis le 1er janvier 2009).

Et un chauffage ou un chauffe-eau individuel ?

Ils relèvent d’une autre rubrique, la III, « Installations individuelles » : « chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives ». Elle nomme les « dépenses d’alimentation commune de combustible », puis dix opérations d’exploitation et d’entretien courant et quatre menues réparations.

Pour leur entretien courant et leurs menues réparations, l’article 3 du décret pose une condition : ces dépenses « sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire ». L’entretien de la chaudière et le détartrage du ballon d’eau chaude en citent les lignes.

Sources : décret n° 87-713, annexe et article 3 (depuis le 30 août 1987).

Le bailleur doit-il dire comment il répartit ces charges ?

Oui, dans un immeuble collectif, et l’article 23 dit quand : « un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ». C’est la régularisation annuelle des provisions, que la régularisation des charges décrit pas à pas.

Le texte ne définit pas l’immeuble collectif, et ne dit ni sous quelle forme le mode se communique, ni ce qu’il doit contenir ; cette page ne le tranche pas. Le même alinéa ajoute « le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat » : elle ne porte que sur le chauffage et l’eau chaude sanitaire collectifs. Les articles R. 174-10 et R. 174-13 du code de la construction et de l’habitation renvoient ce contenu à un arrêté que cette page n’a pas lu ; les justificatifs de charges citent l’alinéa entier.

Dans le champ que le contrat type se donne, le bail doit le dire aussi, dès la signature. Il « respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat » (article 3), et ce contrat type, à la ligne « modalité de production de chauffage », renvoie à une note : « Si chauffage collectif, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. » Pour l’eau chaude sanitaire, la note dit : « En cas de production collective, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. » Ces notes sont les mêmes pour le logement nu (annexe 1, notes 4 et 5) et pour le meublé (annexe 2, notes 27 et 28), et la rédaction précédente du contrat type, en vigueur du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2026, les écrivait déjà.

Sources : loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021) et article 3 (depuis le 1er janvier 2022) ; code de la construction et de l’habitation, article R. 174-10 et article R. 174-13 (depuis le 1er juillet 2021) ; décret n° 2015-587, contrat type, annexe 1 et annexe 2 (rédaction issue du décret n° 2026-596, en vigueur depuis le 1er octobre 2026).

Une clé de répartition est-elle imposée ?

Oui, pour l’énergie, dans un immeuble collectif muni d’appareils de mesure individuels. Le code de la construction et de l’habitation impose à « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage », « quand la technique le permet », de quoi mesurer la chaleur et l’eau chaude fournies à chaque local, et ajoute : « Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus » (article L. 174-2).

Pour le chauffage, « Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30 », répartis « dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu » ; le reste est « réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus au I de l’article R. 174-2 ». Là où les appareils étaient déjà installés, le coefficient alors choisi entre 0 et 0,50 est conservé, sauf retour à 0,30 (article R. 174-10). Les autres frais de chauffage, comme la conduite et l’entretien de l’installation, suivent le règlement de copropriété (article R. 174-11).

Pour l’eau chaude produite en commun, les frais de combustible ou d’énergie « sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude », sauf dérogation ; ses autres frais restent soumis aux « dispositions, conventions ou usages en vigueur » (article R. 174-13).

Ces obligations ont des exceptions, dont l’impossibilité technique et le coût excessif (articles R. 174-3 et R. 174-4) ; les arrêtés qui en fixent les cas, les seuils et les méthodes de remplacement n’ont pas été lus pour cette page. Là où aucun appareil ne mesure, aucun des textes lus ne fixe de clé : l’article 23 fait communiquer le mode de répartition sans le choisir, le contrat type fait « préciser les modalités de répartition » sans en nommer aucune, et le décret n° 87-713 dit ce qui se récupère, jamais comment le partager entre locataires. Cette page n’en propose donc aucune.

En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 répartit les charges entre copropriétaires. Ils participent à celles des services collectifs et des éléments d’équipement commun « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », et « le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges » (article 10). Le copropriétaire bailleur communique au locataire les extraits du règlement « précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges » (loi de 1989, article 3). Ces textes ne disent rien de la répartition entre locataires.

Les articles du code de la construction et de l’habitation cités ici ne parlent pas de l’eau froide ; les textes qui pourraient en régler le comptage individuel n’ont pas été lus pour cette page.

Sources : loi n° 89-462, article 23 (depuis le 1er juillet 2021) et article 3 (depuis le 1er janvier 2022) ; contrat type, annexe 1 ; décret n° 87-713, annexe ; loi n° 65-557, article 10 (depuis le 1er janvier 2023) ; code de la construction et de l’habitation, article L. 174-2, articles R. 174-3, R. 174-4, R. 174-10, R. 174-11 et R. 174-13 (depuis le 1er juillet 2021).

Et en meublé, au forfait ou en bail mobilité ?

L’article 23 n’est pas dans la liste des articles que l’article 25-3 rend applicables aux logements meublés ; c’est l’article 25-10 qui y renvoie. Les charges s’y récupèrent « au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail », soit « dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges », soit sous la forme d’un forfait « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ».

Le forfait renvoie à la même liste : son montant « est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 » (article 25-10). La colocation connaît le même choix (article 8-1, V), et le bail mobilité n’a que le forfait (article 25-18). L’article 23 attache la communication du mode de répartition à la régularisation ; sous un forfait, les textes lus ne disent pas ce qui en tient lieu, et cette page ne le tranche pas. Passer du forfait aux charges réelles a sa page.

Sources : loi n° 89-462, article 25-3 (depuis le 24 août 2022), article 25-10 (depuis le 27 mars 2014), article 8-1 (depuis le 1er juillet 2021), article 25-18 (depuis le 25 novembre 2018) et article 23 (depuis le 1er juillet 2021).