Congé et préavis : quels délais pour le bailleur et le locataire ?

Le bailleur ne donne congé que pour le terme du bail, six mois à l’avance en location nue et trois mois en meublé, et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux ; à défaut, le bail se reconduit. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois en location nue, réduit à un mois dans les cas que la loi énumère, et d’un mois en meublé.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Quel préavis pour le bailleur qui donne congé ?

Six mois en location nue, trois mois en meublé, à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre (loi du 6 juillet 1989, articles 15 I et 25-8 I). Le congé vaut pour le terme du bail : si le bailleur ne le donne pas « dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 », le contrat « parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé » (article 10).

Le congé doit donc être reçu au plus tard six mois, ou trois en meublé, avant le terme. Reçu plus tard, il ne vaut pas pour ce terme, et le bail repart pour un cycle entier : trois ans quand le bailleur est une personne physique ou une société familiale de l’article 13, six ans quand c’est une autre personne morale (article 10), un an en meublé (article 25-7), sauf le bail d’un étudiant réduit à neuf mois, pour lequel « la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable » (article 25-7, quatrième alinéa). Trois formes seulement sont prévues : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’acte d’un commissaire de justice, la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Sources : loi n° 89-462, article 15 ; article 10 ; article 25-8 ; article 25-7.

Pour quels motifs le bailleur peut-il donner congé ?

Trois, et pas un de plus : sa décision de reprendre le logement, sa décision de le vendre, ou « un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15 I). À peine de nullité, le congé indique le motif allégué.

Le motif n’est pas une formule : « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé », et déclarer le congé non valide si le refus de reconduire le bail « n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes ». Le meublé suit les mêmes motifs et la même règle (article 25-8 I).

Trois situations le limitent en outre. Pendant la procédure de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité de l’immeuble, la faculté de donner congé est suspendue. Le locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont sous le plafond fixé par arrêté ne peut recevoir congé sans une offre de relogement ; la règle vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant cette condition de ressources, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond — sauf, dans les deux cas, si le bailleur est une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou si ses ressources sont sous ce plafond (article 15 III). Le IV protège de la même façon, sous le même plafond, le bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sans l’exception tenant à l’âge ou aux ressources du bailleur : celle-ci ne vise que « les dispositions de l’alinéa précédent » (article 15 III, deuxième alinéa).

Les conditions de cette protection, le plafond, le logement à offrir et ce que les textes ne disent pas : le locataire protégé.

Un locataire peut-il donner un préavis d’un mois sans justificatif ?

En location nue, non : le mois ne vaut que dans les cas du 1° au 5° de l’article 15 I, zone tendue comprise, et le locataire « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé » ; à défaut, le préavis est de trois mois. En meublé et en bail mobilité, le préavis du locataire est d’un mois, sans condition (articles 25-8 I et 25-15).

Les cas sont la zone tendue, le premier emploi, la mutation, la perte d’emploi ou le nouvel emploi qui la suit, l’état de santé constaté par certificat médical, l’ordonnance de protection ou les violences au sein du couple ou sur un enfant, le revenu de solidarité active et l’allocation aux adultes handicapés, l’attribution d’un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire en location nue peut partir « à tout moment » (article 12), et il doit le loyer et les charges de tout son préavis, sauf si un autre locataire occupe le logement avant la fin, en accord avec le bailleur. Le détail : quel justificatif pour un préavis d’un mois.

Sources : article 12 ; article 25-15 de la loi n° 89-462.

Comment donner congé pour vendre son logement loué ?

En location nue, le congé indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au locataire, qui peut l’accepter pendant les deux premiers mois du préavis (article 15 II). S’il ne l’accepte pas, il « est déchu de plein droit de tout titre d’occupation » à la fin du préavis.

En meublé, l’article 25-8 autorise le congé pour vendre mais ne reprend pas l’offre de vente, et l’article 25-3, qui liste les articles de la location nue applicables au meublé, ne cite pas l’article 15. Le détail, les délais pour acheter et les exceptions : le congé pour vente et le droit de préemption.

Comment donner congé pour reprendre son logement ?

Le congé indique, à peine de nullité, le motif, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec le bailleur, qui ne peut être que lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis un an au moins, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin (article 15 I). Le bailleur « justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ».

En location nue, une notice d’information « relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » est jointe au congé pour reprise comme au congé pour vente ; son contenu est fixé par arrêté. L’article 25-8, qui régit le meublé, n’en parle pas. Le détail : les conditions du congé pour reprise.

Combien de temps avant de relouer après un congé pour reprise ?

Aucun texte que nous avons lu ne fixe de durée : l’article 15 n’impose ni une durée d’occupation au bénéficiaire, ni un délai avant une nouvelle location. Il exige une décision de reprise réelle et sérieuse, que le juge peut vérifier, et punit le congé « justifié frauduleusement » par la reprise ou la vente d’une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale (article 15 V).

Le locataire « est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». La seule durée d’occupation que l’article 15 écrit vise un autre cas : la vente entre parents jusqu’au troisième degré, exclue du droit de préemption si l’acquéreur occupe le logement deux ans au moins. Le meublé porte la même amende (article 25-8 III).

Que faire si le locataire ne part pas après le congé ?

À la fin du préavis, le locataire « est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » (article 15 I, et en termes voisins article 25-8 I en meublé), mais le bailleur ne peut pas le faire sortir lui-même : « sauf disposition spéciale », l’expulsion « ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1). Viennent ensuite le délai qui suit le commandement, les délais que le juge peut accorder et la trêve hivernale, chacun avec ses exceptions (articles L. 412-1 à L. 412-8).

Le détail, texte par texte : le locataire qui ne part pas après le congé.

À qui adresser le congé quand le locataire est marié ?

Deux textes répondent. Le bail du logement qui sert à l’habitation des deux époux « est réputé appartenir à l’un et à l’autre », même s’il a été conclu avant le mariage (code civil, article 1751). Et les notifications du bailleur « sont de plein droit opposables » au conjoint ou au partenaire de PACS du locataire « si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur » (loi du 6 juillet 1989, article 9-1).

Le texte pose cette condition et n’en dit pas plus. Adresser le congé aux deux, dès que le bailleur connaît le mariage ou le PACS, écarte la question.

Sources : code civil, article 1751 ; loi n° 89-462, article 9-1.

Peut-on donner congé d’un bail mobilité ?

Aucun article du titre qui le régit ne le prévoit : le bail mobilité est « non renouvelable et non reconductible » et prend fin à son terme (article 25-14), et l’article 25-12, qui liste les articles de la loi applicables à ce bail, ne cite pas l’article 15. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois (article 25-15).

Sources : article 25-12 ; article 25-14 de la loi n° 89-462.

Questions précises

• Préavis d’un mois : quel justificatif le locataire doit-il fournir ?
• Congé pour vente : comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
• Congé pour reprise : à quelles conditions le bailleur peut-il reprendre son logement ?
• Locataire protégé : peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
• Le locataire ne part pas après le congé : que faire ?