Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers : tant que le revenu brut foncier du foyer ne dépasse pas 15 000 € sur l’année, ils relèvent du micro-foncier, qui retient ce revenu brut diminué de 30 %, sauf option pour le régime réel ; au-delà, ou dans les cas d’exclusion, le régime réel retranche les charges que l’article 31 du code général des impôts énumère. Au réel, un déficit foncier peut réduire le revenu global, dans une limite annuelle ; le reste se reporte, selon sa nature, sur le revenu global ou sur les revenus fonciers des années suivantes.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page explique les règles ; elle ne calcule aucun impôt et ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Le revenu des propriétés bâties, « telles que maisons et usines », et des propriétés non bâties, « lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale » (code général des impôts, article 14). Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance « ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu » (article 15, II).

Ce guide traite de la location nue. La location meublée a ses propres règles, notamment pour ses déficits (article 156, I, 1° ter), qui ne sont pas décrites ici.

Sources : article 14 ; article 15 du code général des impôts.

Micro-foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier s’applique quand le revenu brut annuel ne dépasse pas 15 000 €, pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer : le revenu imposable est ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %, par dérogation à l’article 31. Le régime réel s’impose au-delà du seuil et quand le foyer possède certains biens que l’article 32 exclut ; sinon, il se choisit par une option exercée pour trois ans.

Le réel donne un revenu imposable plus bas dès que les charges déductibles de l’année dépassent 30 % du revenu brut, et lui seul fait naître un déficit. Le détail, et ce que dit la doctrine sur la forme de l’option : micro-foncier ou régime réel, comment choisir.

Source : article 32, version en vigueur depuis le 21 février 2026.

Comment se calcule le revenu foncier au régime réel ?

Le revenu net foncier « est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété » (article 28). Le revenu brut comprend les loyers, les dépenses du propriétaire que le bail met à la charge du locataire, les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles et d’autres recettes de la propriété — droit d’affichage ou de chasse, par exemple —, mais pas les sommes que le locataire verse pour les charges qui lui incombent (article 29).

Les charges sont celles de l’article 31 : réparations et entretien, améliorations d’un local d’habitation, primes d’assurance, impositions qui ne reviennent pas à l’occupant, intérêts d’emprunt, frais de gestion, provisions de copropriété. La liste, ce qu’elle écarte et ce qu’elle ne nomme pas : les charges déductibles des revenus fonciers.

Sources : article 28 ; article 29 ; article 31.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

La réparation, l’entretien et l’amélioration d’un local d’habitation se déduisent ; la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne se déduisent pas (article 31, I, 1°, a et b). Hors des dispositifs particuliers qu’il ouvre sur option, l’article 31 ne fait amortir aucun travail.

Les textes nomment ces catégories sans les définir ; la doctrine de l’administration les définit, et elle n’est pas la loi. La frontière, cas par cas : les travaux déductibles des revenus fonciers.

Que devient un déficit foncier ?

La part qui vient de charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 15 300 € pour un logement sous le f ou le o de l’article 31 ; la part des intérêts et ce qui dépasse la limite s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sauf pour les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine (article 156, I, 3°). Le propriétaire qui cesse de louer voit reconstituer le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent, sauf invalidité de la deuxième ou de la troisième catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

La limite est rehaussée, jusqu’à 21 400 € par an, à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D : la rédaction en vigueur vise les dépenses payées en 2026 et 2027, pour un classement atteint au plus tard le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103, article 47, II). Le détail : le déficit foncier.

Sources : article 156 du code général des impôts ; loi n° 2026-103, article 47.

Quand déclare-t-on les revenus fonciers d’une année ?

La doctrine de l’administration donne l’exemple d’une déclaration des revenus de l’année N « souscrite en N+1 », et renvoie le régime réel à la déclaration des revenus fonciers n° 2044 ; les articles du code qui fixent le calendrier n’ont pas été lus pour ce guide. Au micro-foncier, le revenu brut se porte directement sur la déclaration de revenus (article 32, 2).

L’article 32 fixe le délai de l’option au « délai prévu pour le dépôt de la déclaration » de la première année visée. Doctrine citée : BOI-RFPI-DECLA-10, version du 6 mars 2025, § 10 et 220 (la 2044) et § 240 (N+1).

Questions précises

• Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
• Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?
• Déficit foncier : quel plafond, et comment le reporter ?
• Travaux déductibles des revenus fonciers : entretien, amélioration ou construction ?