Loyers impayés : quelle procédure pour le bailleur ?

La clause résolutoire du bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; ce délai était de deux mois avant le 29 juillet 2023, et, pour un bail signé avant cette date, les textes lus ne tranchent pas (loi du 6 juillet 1989, article 24). C’est ensuite au juge d’en constater l’acquisition, et il peut, sous conditions, accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement. L’expulsion demande encore un commandement de quitter les lieux et, en principe, deux mois d’attente, et la trêve la suspend du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, et quelques exceptions.

Textes lus dans leur version en vigueur au 27 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis. La procédure qu’elle décrit n’est ni rapide ni automatique : elle dit ce que chaque étape est, sans en promettre l’issue.

Que faire quand un loyer n’est pas payé ?

Vérifier d’abord ce qui est dû : le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 a). Puis le réclamer : les textes lus n’imposent ni relance ni mise en demeure avant le commandement de payer, et aucune lettre ne fait courir le délai de la clause résolutoire.

L’ordre des gestes, et ce que chacun fait courir : un loyer n’est pas payé, que faire.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

La clause qui prévoit « la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Depuis le 29 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation » en contient une (article 24 I) ; la rédaction antérieure l’encadrait sans l’imposer.

Elle vaut en meublé, auquel l’article 25-3 rend l’article 24 applicable. Le bail mobilité n’est pas visé : l’article 25-12 énumère les articles de la loi qui lui sont applicables, et l’article 24 n’y figure pas. Hors du loyer, des charges et du dépôt, l’article 4 g limite les autres causes de résiliation de plein droit au défaut d’assurance, aux troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, pour certains logements, au défaut d’occupation à titre de résidence principale.

Les motifs qu’elle peut viser, quand elle joue et ce que le juge peut en suspendre : la clause résolutoire du bail.

Que doit contenir le commandement de payer ?

Six mentions, « à peine de nullité » : le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer sa dette — deux mois avant le 29 juillet 2023, et les textes lus ne tranchent pas pour un bail signé avant cette date —, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée, et celle de demander à tout moment au juge un délai de grâce (article 24 I).

Qui le délivre, et ce que le délai de six semaines vaut pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 : le commandement de payer.

Qui prévient la commission de prévention des expulsions ?

Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, quand le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et que l’impayé dure « sans interruption depuis une durée de deux mois » ou que la dette « est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives » (article 24 I). Le bailleur peut aussi la saisir lui-même : « la commission peut être saisie par un de ses membres, par le bailleur, par le locataire et par toute institution ou personne y ayant intérêt ou vocation » (loi n° 90-449, article 7-2).

Après le signalement, le préfet fait réaliser un diagnostic social et financier. Un bailleur personne morale, hors une telle société civile, ne peut faire délivrer une assignation « aux fins de constat de résiliation du bail » qu’après « l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine » de cette commission, à peine d’irrecevabilité (article 24 II) ; le IV étend la règle à l’assignation qui tend au prononcé de la résiliation pour une dette locative, et aux demandes additionnelles ou reconventionnelles de même objet. Cette saisine est « réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 24 II).

Combien de temps avant l’audience ?

L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au préfet « au moins six semaines avant l’audience », à peine d’irrecevabilité (article 24 III) ; c’était deux mois jusqu’au 28 juillet 2023. Le diagnostic social et financier est transmis au juge avant l’audience, et le préfet informe le locataire de son droit de demander des délais de paiement.

Ces règles valent aussi quand le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation pour une dette locative, et pour une telle demande formée en cours d’instance, la notification au préfet incombant alors au bailleur (article 24 IV).

Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?

Oui, « dans la limite de trois années », à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit « en situation de régler sa dette locative » et qu’il ait « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (article 24 V). Cette seconde condition date du 29 juillet 2023.

Saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, le juge peut suspendre les effets de la clause pendant ces délais ; la suspension « prend fin dès le premier impayé ». Si le locataire paie dans les délais, la clause « est réputée ne pas avoir joué » ; sinon, « elle reprend son plein effet » (article 24 VII). Avant le 29 juillet 2023, la suspension allait de soi pendant les délais. Une procédure de surendettement ouverte au profit du locataire change ces règles (article 24 VI et VIII) ; les articles du code de la consommation auxquels elles renvoient n’ont pas été lus pour cette page.

Quand l’expulsion peut-elle avoir lieu ?

« Sauf disposition spéciale », pas avant une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, suivi de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1) ; puis « à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1). Le juge peut encore accorder des délais d’un mois à un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (articles L. 412-3 et L. 412-4). La trêve suspend toute mesure d’expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars, « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6), avec les exceptions de ses deuxième et troisième alinéas et des articles L. 412-7 et L. 412-8.

Ces délais et leurs exceptions sont détaillés, texte par texte, dans la page du locataire qui ne part pas après le congé et dans celle de la trêve hivernale.

Et le garant ?

Le commandement de payer « est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire » ; à défaut, elle « ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard » (article 24 I).

Quand lui réclamer, et ce que son acte doit contenir pour être valable : faire appel au garant.

Combien de temps pour réclamer un loyer impayé ?

Trois ans : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1).

Qu’a changé la loi du 27 juillet 2023 ?

Nous l’établissons en comparant, alinéa par alinéa, l’article 24 en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 et celui qui s’applique depuis le 29 : la base officielle ne conserve pas les phrases modificatives de la loi n° 2023-668, seulement la liste des articles qu’elle a touchés (ses articles 9 et 10 pour l’article 24). Même méthode pour le code des procédures civiles d’exécution.

• Le délai du commandement : la clause ne produisait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; c’est six semaines aujourd’hui (article 24 I), sous la réserve, qui suit, des baux signés avant le 29 juillet 2023.
• La clause elle-même : encadrée hier, elle figure aujourd’hui dans tout bail d’habitation (article 24 I).
• Le signalement à la commission : ses seuils étaient fixés par arrêté du préfet ; la loi les fixe aujourd’hui, deux mois d’impayé sans interruption ou deux mois de loyer hors charges (article 24 I).
• La notification de l’assignation au préfet : au moins deux mois avant l’audience hier, au moins six semaines aujourd’hui (article 24 III).
• Les délais de paiement : trois années au plus, avant comme après, mais à la condition que le locataire ait repris le loyer courant (article 24 V), et la clause n’est plus suspendue de plein droit pendant ces délais (article 24 VII).
• Les délais avant l’expulsion : de trois mois à trois ans hier, d’un mois à un an aujourd’hui (article L. 412-4), refusés au locataire de mauvaise foi (article L. 412-3), qui perd aussi les deux mois de l’article L. 412-1 quand le juge constate sa mauvaise foi.

L’article 24 ne porte pas de disposition transitoire, et la base officielle n’en conserve aucune pour la loi n° 2023-668, dont elle ne garde que la liste des dispositions modifiées ; le texte publié au Journal officiel n’a pas été lu. Les textes lus ne disent donc pas si les six semaines valent pour un bail signé avant le 29 juillet 2023. Bailin retient deux mois quand la date du bail — celle de sa signature, à défaut celle de sa prise d’effet — est antérieure au 29 juillet 2023 ; c’est une lecture, pas une règle écrite.

Sources : loi n° 89-462, articles 7, 7-1, 4, 24, 25-3, 25-12 ; loi n° 2023-668, articles 9 et 10 ; loi n° 90-449, article 7-2 ; code des procédures civiles d’exécution, articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6.

Questions précises

• Loyer impayé : que faire, et dans quel ordre ?
• Commandement de payer : qui le délivre, que contient-il, quel délai ?
• Clause résolutoire du bail : quand joue-t-elle ?
• Trêve hivernale : que suspend-elle, et que ne suspend-elle pas ?
• Faire appel au garant : quand, comment, avec quel acte ?