Le fonds de travaux est-il récupérable sur le locataire ?

Non. La cotisation au fonds de travaux de la copropriété ne figure pas dans la liste des charges récupérables annexée au décret n° 87-713, et la loi du 10 juillet 1965 dit des sommes versées qu’elles « entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires » (article 14-2-1).

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un cas précis.

Pourquoi le fonds de travaux n’est-il pas une charge récupérable ?

Parce qu’il n’est pas dans la liste, et que c’est elle qui décide. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 veut que « la liste de ces charges » soit « fixée par décret en Conseil d’État », et l’annexe du décret n° 87-713 n’a aucune ligne pour le fonds de travaux : ses huit rubriques vont des ascenseurs aux impositions, et aucune ne le nomme.

L’article 23 dit aussi ce qu’est une charge récupérable : l’une des « sommes accessoires au loyer principal », exigibles sur justification en contrepartie de services rendus liés à l’usage de la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun, et d’impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le fonds de travaux, lui, est alimenté par « une cotisation annuelle obligatoire » et sert aux dépenses que l’article 14-2-1 de la loi de 1965 énumère : l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ; les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ; les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Sources : loi n° 89-462, article 23 ; décret n° 87-713, annexe ; loi n° 65-557, article 14-2-1.

À qui appartiennent les sommes du fonds de travaux ?

Au syndicat des copropriétaires : « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires » (article 14-2-1, III).

Et c’est le copropriétaire qui les doit : l’article 10 de la même loi le tient « de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article », proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de ses lots.

Source : loi n° 65-557, article 10.

Que deviennent les sommes à la vente du lot ?

Elles restent au syndicat. Elles « ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot », et « l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot » (article 14-2-1, III).

Le texte ne parle que du vendeur et de l’acquéreur : le locataire n’y apparaît pas, ni pour verser, ni pour être remboursé.

Combien le copropriétaire verse-t-il au fonds de travaux ?

Au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année. Quand l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel ; l’assemblée peut décider d’un montant supérieur (article 14-2-1, I).

Le fonds se constitue « au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble », dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. L’assemblée se prononce sur la suspension des cotisations quand le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un plan a été adopté, la moitié des travaux qu’il prévoit (article 14-2-1, II).

Un exemple : un budget prévisionnel de 40 000,00 €, sans plan adopté. La cotisation est d’au moins 2 000,00 € par an pour l’immeuble, que les copropriétaires versent au syndicat, et dont aucune part n’entre dans les charges du locataire.

Depuis quand le fonds de travaux est-il à l’article 14-2-1 ?

Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (article 171), qui l’a créé. Son entrée en vigueur a suivi le nombre de lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces » du syndicat : le 1er janvier 2023 au-delà de deux cents, le 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents, le 1er janvier 2025 jusqu’à cinquante (article 171, VI). Il vaut donc aujourd’hui pour toutes.

Jusque-là, le fonds de travaux figurait au II de l’article 14-2, où la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 l’avait placé — d’où le nom de « fonds de travaux ALUR », qui est celui qu’on donne couramment à cette loi ; l’article 14-2 porte désormais le plan pluriannuel de travaux. Une page qui cite l’article 14-2 pour le fonds de travaux cite une rédaction qui ne s’applique plus à aucune copropriété depuis le 1er janvier 2025.

Pour le bailleur, la règle n’a pas changé : l’ancienne rédaction disait déjà les sommes « attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ».

Source : loi n° 2021-1104, article 171.

Et dans un forfait de charges ?

Pas davantage. En meublé, en colocation et en bail mobilité, le montant du forfait « est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application » de l’article 23 (articles 25-10, 8-1 et 25-18) : une cotisation que la liste ne comprend pas n’entre pas dans ce calcul.

Sources : article 25-10 ; article 8-1 ; article 25-18 de la loi n° 89-462. Voir aussi la liste des charges récupérables et la régularisation des charges.