Calcul de la révision du loyer (IRL)

Indice de référence des loyers publié par l’INSEE, série 001515333 — celle que vise la loi.

Ce que dit la loi

La révision d’un loyer d’habitation obéit à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Trois points décident si elle est possible, et le troisième est celui qu’on découvre trop tard.

1. Une clause de révision doit figurer au bail

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » Sans cette clause, le loyer reste celui du contrat jusqu’à son terme.

2. Une fois par an, d’un trimestre au même trimestre

La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers, et elle ne joue qu’une fois l’an. L’indice de comparaison est celui du trimestre stipulé au contrat : un bail référencé sur un deuxième trimestre se révise de deuxième trimestre à deuxième trimestre. Comparer deux trimestres différents mêlerait deux points de mesure.

3. Passé un an, la révision de l’année écoulée est perdue

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. » Et lorsqu’elle est demandée dans l’année, « cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande » : elle ne rattrape pas les mois passés.

Un bailleur qui saute trois ans ne peut donc pas cumuler trois hausses : il ne lui reste que la dernière année. C’est ce que ce calcul applique lorsque la référence saisie remonte à plus d’un an.

Deux cas où la révision est interdite

• Le bail mobilité : « Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16 de la même loi).
• Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, quand le contrat en cours a été conclu, renouvelé ou reconduit depuis la date que fixe la loi : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1 III). Les articles qui la portent « sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi », soit à compter du 24 août 2022, et, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, à ceux « conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024 » (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 IV). Un bail plus ancien qui n’a été ni renouvelé ni reconduit depuis se révise encore ; le gel le rattrape à sa prochaine reconduction. En meublé, « pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés » (article 25-9). La révision redevient possible après des travaux qui ramènent le logement en classe E ou mieux.

D’où viennent les indices, et ce que cette page refuse de faire

Les valeurs utilisées sont celles de la série « Indice de référence des loyers » de l’INSEE (identifiant 001515333), reprise valeur par valeur, jamais interpolée. L’indice d’un trimestre paraît vers le milieu du deuxième mois qui suit sa fin : mi-janvier, mi-avril, mi-juillet, mi-octobre.

Quand l’indice demandé n’est pas connu, cette page le dit et donne le mois de parution. Elle ne calcule jamais avec l’indice d’un autre trimestre : une révision fondée sur un indice inventé se répète au locataire, parfois des années plus tard.

Ce calcul suppose un bail qui comporte une clause de révision. Pour un logement classé F ou G, il situe le contrat en cours à la date que vous saisissez, ou la déduit de la prise d’effet et de la durée que fixe la loi : trois ans pour un bailleur personne physique, une société civile familiale ou une indivision, six ans pour une autre personne morale (articles 10 et 13), un an en meublé (article 25-7) — et il dit laquelle des deux il a retenue. Il ne remplace pas la lecture du contrat.

Et la quittance du mois ?

Une fois la révision appliquée, c’est le nouveau montant qui figure sur la quittance. Établir une quittance de loyer : l’autre outil gratuit de Bailin, sans compte lui non plus, et qui ne conserve rien.