Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Au régime réel, celles que l’article 31 du code général des impôts énumère : réparations et entretien, améliorations d’un local d’habitation, primes d’assurance, impositions qui ne reviennent pas à l’occupant, intérêts d’emprunt, frais de gestion, provisions de copropriété et dépenses payées pour le locataire qu’il n’a pas remboursées à son départ. L’article écarte en toutes lettres la construction, la reconstruction et l’agrandissement, et une dépense qu’aucune de ses lignes ne nomme n’y trouve pas de fondement.

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page explique les règles ; elle ne calcule aucun impôt et ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Quelle est la liste de l’article 31 ?

Pour les propriétés urbaines, le I, 1° de l’article 31 énumère, sous des lettres, les charges de la propriété « déductibles pour la détermination du revenu net ». En voici huit.

• a) « Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ».
• a bis) « Les primes d’assurance ».
• a ter) « Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ».
• a quater) Les provisions pour dépenses de copropriété de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, « diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ».
• b) « Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement », et de celles pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt de l’article 200 quater ou 200 quater A.
• c) Les impositions, « autres que celles incombant normalement à l’occupant », perçues à raison de ces propriétés au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d’organismes divers, sauf les taxes sur les bureaux et locaux commerciaux des articles 231 ter et 231 quater.
• d) Les intérêts des « dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ».
• e) Les frais de gestion, « fixés à 20 € par local », majorés des frais réellement supportés pour les gardes et concierges, les procédures et la gestion confiée à un tiers.

Les lettres f à j ouvrent, sur option, des amortissements propres à certains dispositifs ; k, l, m et o, des déductions spécifiques — m et o pour des logements loués dans le cadre d’une convention des articles L. 321-4 ou L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation. Le 2° vise les propriétés rurales.

Source : code général des impôts, article 31, version en vigueur depuis le 21 février 2026. Une nouvelle rédaction entrera en vigueur le 1er janvier 2027 : elle ne change qu’un renvoi du f et laisse identiques toutes les lignes citées ici (version à venir).

La liste de l’article 31 est-elle limitative ?

Le mot n’y est pas : l’article dit que les charges déductibles « comprennent » les postes qu’il énumère, et sa liste n’est pas introduite par « notamment ». L’article 13 veut que le revenu de chaque catégorie soit « déterminé distinctement suivant les règles propres à chacune d’elles » : pour les revenus fonciers, les articles 28 et 31.

Une dépense qu’aucune ligne de l’article 31 ne nomme n’y trouve donc pas de fondement. Les frais d’achat du logement, par exemple, n’y figurent pas : seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acheter y sont nommés (d).

Sources : article 13 ; article 28 ; article 31 du code général des impôts.

Les charges récupérées sur le locataire sont-elles déductibles ?

Non, tant que le locataire les rembourse : l’article 29 ne tient pas compte en recettes « des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant », et l’article 31 n’admet ces dépenses en charge que si le propriétaire n’a pu en obtenir le remboursement « au 31 décembre de l’année du départ du locataire » (a ter).

Pour la doctrine, les réparations locatives payées par le propriétaire « ne sont pas en principe déductibles », sauf trois exceptions : vétusté ou force majeure, location facilitée, dépenses non remboursées (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, version du 30 mai 2016, § 30 à 70). La doctrine n’est pas la loi : c’est la lecture que l’administration publie des textes.

Sources : article 29 ; article 31 du code général des impôts.

Quels frais de gestion peut-on déduire ?

Un forfait de 20 € par local, auquel s’ajoutent, « lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire », les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure et les « frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles » (article 31, I, 1°, e).

Taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt : lesquels se déduisent ?

Les trois, chacun avec sa limite. Les primes d’assurance se déduisent sans autre condition écrite (a bis) ; les impositions, si elles ne reviennent pas « normalement à l’occupant » et sont perçues au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d’organismes divers (c) — la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée sur le locataire n’en est pas ; les intérêts, s’ils portent sur des dettes contractées pour conserver, acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien (d).

Le c ne nomme aucune taxe (voir aussi la TEOM récupérable). Le formulaire de déclaration n° 2044 consacre une ligne aux « Taxes foncières, taxes annexes » de l’année.

Les intérêts suivent une règle à part quand l’année est déficitaire : voir le déficit foncier.

Quand l’assurance du propriétaire est obligatoire, et ce qu’elle couvre : Assurance propriétaire non occupant (PNO) : est-elle obligatoire ?

Qu’est-ce qui n’est pas déductible des revenus fonciers ?

Ce que l’article 31 écarte expressément : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et les dépenses pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt de l’article 200 quater ou 200 quater A (b) ; les impositions qui reviennent normalement à l’occupant, et les taxes des articles 231 ter et 231 quater (c) ; les frais que les porteurs de parts d’un fonds de placement immobilier supportent directement (e bis).

Pour un local professionnel ou commercial, le b bis ne nomme que l’amiante et l’accueil des personnes handicapées : les autres améliorations en sont exclues a contrario. Un local qui n’est ni d’habitation, ni professionnel ou commercial — un garage loué seul, par exemple — n’est visé ni par le b ni par le b bis.

S’y ajoute ce que la liste ne nomme pas, comme le prix d’achat et ses frais : seuls les dispositifs des f à j, sur option, en amortissent une part — pour le i et le j, le « prix d’acquisition du logement net de frais ». La frontière entre entretien, amélioration et construction se lit dans les travaux déductibles des revenus fonciers.

Au micro-foncier, aucune de ces charges ne se déduit : l’abattement de 30 % les couvre toutes (article 32). Voir micro-foncier ou régime réel.

Sources : article 31 ; article 32 du code général des impôts.