Quelles retenues le bailleur peut-il faire sur le dépôt de garantie ?

Seulement les sommes qui lui restent dues, et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient « dûment justifiées » (loi du 6 juillet 1989, article 22). Une dégradation se retient, l’usure due au temps ou à l’usage normal non : c’est la comparaison des deux états des lieux qui fait voir la différence.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un litige précis.

Quelles sommes peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?

Deux sortes, que l’article 22 nomme : « les sommes restant dues au bailleur » et « les sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire », les unes et les autres « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le texte n’en dresse pas la liste.

Les obligations du locataire disent ce qui peut rester dû. Il paie « le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 a) : un terme impayé se retient. Il répond des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf les exceptions de l’article 7 c, et prend à sa charge « l’entretien courant du logement » et les réparations locatives (article 7 d) : leur coût, quand il ne les a pas faites, peut se retenir. Dans un immeuble collectif, une provision d’au plus 20 % du dépôt, « lorsqu’elle est dûment justifiée », peut en outre attendre l’arrêté des comptes de l’immeuble (article 22) : voir le délai de restitution.

Dégradation ou usure normale : où passe la frontière ?

Entre la dégradation et l’usure que produisent le temps ou l’usage normal. Le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (loi de 1989, article 7 c), mais pas de la vétusté, définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382, article 4).

Deux textes le redisent chacun à sa façon :

• le locataire rend la chose « telle qu’il l’a reçue, suivant cet état » des lieux, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (code civil, article 1730) ;
• les réparations locatives cessent d’être à sa charge quand elles sont « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 d).

Les textes donnent ainsi les deux définitions, pas la ligne qui les sépare pour un mur, un parquet ou une moquette donnés : elle se trace sur pièces. Les réparations locatives, poste par poste : la liste du décret n° 87-712.

Existe-t-il une grille de vétusté obligatoire ?

Non. Le décret n° 2016-382 permet aux parties de convenir d’une grille tirée d’un accord collectif, et l’article 7 d permet au locataire d’un organisme HLM qui a conclu un accord local fixant une grille d’en demander l’application ; rien ne l’impose au-delà. Hors de ces cas, aucun barème ne s’applique, et le montant d’une retenue s’apprécie pièce par pièce.

Le décret distingue deux sources (article 4). Une grille d’un accord conclu sous l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 se convient « dès la signature du bail », « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord » ; les parties peuvent « également » convenir de celle d’un accord local de l’article 42, même hors du patrimoine qu’il régit. Une telle grille « définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».

Aucun pourcentage n’est donc écrit dans la loi. Un taux lu ailleurs n’engage le locataire que s’il vient d’une grille convenue avec lui, ou demandée par lui dans le cas de l’article 7 d.

Quelles preuves pour justifier une retenue ?

D’abord les deux états des lieux, que le décret n° 2016-382 veut comparables ; ensuite une pièce qui justifie la somme. L’article 22 exige des sommes « dûment justifiées » sans dire par quel document : ni devis, ni facture, ni photographie n’y sont nommés.

L’état des lieux comporte, « pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement », et « peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images » (article 2). Sa forme « permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux » (article 3). Il est établi « contradictoirement et amiablement par les parties », ou à défaut par un commissaire de justice (loi de 1989, article 3-2).

Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement « en bon état de réparations locatives », sauf preuve contraire (code civil, article 1731). Cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux (article 3-2). Sans état des lieux de sortie, une retenue pour dégradation perd sa preuve la plus directe et doit s’appuyer sur d’autres pièces ; un loyer impayé, lui, ne suppose aucun écart.

Peut-on retenir le coût du nettoyage ?

Aucun texte lu ne nomme une retenue « pour nettoyage », ni un ménage de fin de bail. Le décret n° 87-712 range parmi les réparations locatives le « maintien en état de propreté » des plafonds, murs intérieurs et cloisons, ou le « nettoyage des dépôts de calcaire » des éviers et appareils sanitaires ; comme toute retenue, une somme retenue à ce titre doit faire partie des sommes « dûment justifiées » (article 22).

Aucun forfait de ménage ni degré de propreté n’y est fixé : voir ce que les textes permettent de raisonner.

Et si les sommes dues dépassent le dépôt ?

L’article 22 dit ce que le bailleur déduit du dépôt ; il ne limite pas la dette du locataire au montant du dépôt. Le surplus se réclame comme toute somme née du bail, dans les trois ans de l’article 7-1.

Sur quel fondement le réclamer, et par quelle voie — la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, puis le juge : réclamer au-delà du dépôt de garantie.

C’est aussi ce que garantit une caution, quand le bail en a une : caution simple ou solidaire. En cas de désaccord sur une retenue, la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs « à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » (article 20, et article 25-11 en meublé).

Sources : loi n° 89-462, article 22 ; article 7 ; article 3-2 ; article 7-1 ; article 20 ; article 25-11 ; code civil, article 1730 ; article 1731 ; décret n° 2016-382, article 2 ; article 3 ; article 4 ; décret n° 87-712, article 1 ; annexe.