Quels documents peut-on demander à un candidat locataire ?

Cochez les pièces que vous comptez demander au candidat ou à sa caution : l’outil dit, pour chacune, si elle figure dans la liste des pièces pouvant être exigées que fixe le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, prévue à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, avec la catégorie et la mention exactes.

Que dit l’article 22-2 en vigueur ?

Depuis le 27 mars 2014, dans la rédaction de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 22-2 ne dresse plus de liste de documents : « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » Il n’énonce en toutes lettres qu’une interdiction, et elle ne porte pas sur une pièce : « le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location ».

Du 24 octobre 2010 au 27 mars 2014, l’article énumérait au contraire les documents que « le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire » : la « copie de relevé de compte bancaire ou postal », l’« attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal », la « carte d’assuré social », l’« extrait de casier judiciaire », entre autres. Cette version n’est plus en vigueur : pour un tel document, l’outil répond qu’il est hors de la liste du décret et, pour le candidat seulement, rappelle que l’ancien article le citait ; sa liste ne visait pas la caution.

Sources : article 22-2 de la loi n° 89-462, version en vigueur ; article 22-2, version du 24 octobre 2010 au 27 mars 2014.

Quelles pièces le décret permet-il d’exiger du candidat ?

L’annexe 1 du décret, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022), est la « liste des pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location ». Elle a quatre catégories : « Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire » (A), « Une seule pièce justificative de domicile » (B), « Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles » (C) et « Un ou plusieurs documents attestant des ressources » (D). Chacune énumère les documents admis, que l’outil reprend un à un.

Certains ne s’y lisent qu’à défaut d’un autre : « Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur », « Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur », « Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable ». L’avis d’imposition admis est « le dernier ou avant-dernier ».

Le décret écarte le logement social : « Ces dispositions ne s’appliquent pas aux demandes d’attribution de logements sociaux mentionnées à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 1, I).

Sources : annexe 1 et article 1 du décret n° 2015-1437.

Et de sa caution ?

L’annexe 2 est la « liste des pièces justificatives pouvant être exigées de leurs cautions ». Une caution personne physique justifie de son identité par l’un des trois documents du A : carte nationale d’identité, passeport ou permis de conduire. Une caution personne morale fournit « les deux justificatifs » du B, l’un de son existence légale, l’autre de l’identité de son représentant. Viennent ensuite « Une seule pièce justificative de domicile » (C), où figurent la « Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois » et l’« Attestation d’assurance logement de moins de trois mois », que l’annexe 1 ne cite pas, puis les activités professionnelles (D) et les ressources (E). L’annexe ne dit pas si le C, le D et le E valent pour une caution personne morale ; l’outil les lui applique, et c’est la lecture de Bailin.

La liste de la caution est plus courte que celle du candidat : ni titre de séjour au A, ni carte d’étudiant, ni avis d’attribution de bourse, ni simulation des aides au logement, ni indemnités de stage. L’avis d’imposition admis y est le « Dernier avis d’imposition ou de non-imposition », et la quittance la « Dernière quittance de loyer ».

Source : annexe 2 du décret n° 2015-1437.

Sous quelle forme ?

Le décret règle trois points, au III de son article 1 : « Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur. »

Le nombre de pièces se lit dans les catégories : « Une seule » pièce de domicile, pour le candidat comme pour la caution ; « Une pièce justificative d’identité » ; « Un ou plusieurs documents » pour les activités et les ressources. Aucun texte lu ne dit quelles mentions d’une pièce le candidat peut masquer, ni ne fixe de délai pour la remettre.

Sources : article 1, annexe 1 et annexe 2 du décret n° 2015-1437.

La liste est-elle limitative ?

Les textes n’emploient pas le mot : l’article 22-2 dit que « la liste des pièces justificatives pouvant être exigées » est définie par décret, et le décret la donne en annexe. Une pièce qui n’y figure pas n’est donc pas au nombre de celles que le bailleur peut exiger ; l’outil répond alors hors de la liste, et dit que c’est la lecture de Bailin.

Cette liste vaut « préalablement à l’établissement du contrat de location » ; les textes lus ne disent rien des pièces demandées après, ni d’une pièce que le candidat remet sans qu’on la lui demande.

Sources : article 22-2 de la loi n° 89-462 ; article 1 du décret n° 2015-1437.

Que risque le bailleur ?

« Les manquements au présent article sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. » Le montant « est proportionné à la gravité des faits constatés », et l’amende « ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits » (article 22-2).

Depuis le 15 mai 2019 (décret n° 2019-437 du 13 mai 2019), l’article 1-1 du décret règle la procédure : « le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer une amende à son encontre », « L’intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai de deux mois », puis « le préfet peut émettre un titre de perception ».

L’article punit « les manquements au présent article » sans les énumérer : aucun texte lu n’écrit en toutes lettres qu’exiger une pièce hors de la liste en est un. Bailin le lit ainsi : c’est la seule lecture qui donne effet à la liste que l’article fait définir par décret, et au « manquement » que vise l’article 1-1 du décret.

Sources : article 22-2 de la loi n° 89-462 ; article 1-1 du décret n° 2015-1437.

Ce que l’outil ne fait pas

Il ne juge pas un dossier, ne calcule aucun rapport entre le loyer et les ressources, et ne dit pas quelle garantie demander. Il ne traite pas des demandes de logement social, que le décret écarte (article 1, I), ni des pièces demandées après l’établissement du contrat.

Il applique la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2015-1437 dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026, lus dans la base LEGI de la DILA. Il ne remplace pas la lecture des textes.

Et ensuite ?

Une fois le candidat choisi : la caution simple ou solidaire, les clauses interdites dans un bail, les diagnostics à joindre au bail et l’état des lieux.