Le salaire du gardien est-il récupérable sur le locataire ?

En partie, et le taux dépend des tâches que lui confie son contrat de travail : 75 % de sa rémunération et des charges sociales et fiscales afférentes s’il assure l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, 40 % s’il n’assure que l’une des deux (décret n° 87-713, article 2). Un employé d’immeuble qui assure l’une ou l’autre se récupère, lui, en totalité.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace ni la lecture du bail, ni un conseil sur un cas précis.

Quel pourcentage du salaire du gardien est récupérable ?

Deux taux, et une condition pour chacun. Le décret fixe 75 % « lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets ». Il fixe 40 % « lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches ».

La condition renvoie au contrat de travail : ce sont les tâches que le gardien assure conformément à ce contrat qui comptent. Et ces deux tâches sont les seules que l’annexe du décret vise au titre du personnel : l’entretien de propreté des parties communes intérieures (rubrique IV, 3) et l’élimination des rejets (rubrique VI, 3), chacune suivie de la mention « (frais de personnel) ».

Un exemple : une rémunération et des charges afférentes de 30 000,00 € sur l’année, hors éléments exclus. Si le contrat prévoit les deux tâches, 22 500,00 € entrent dans les charges récupérables de l’immeuble ; s’il n’en prévoit qu’une, 12 000,00 €. La part du logement se calcule ensuite comme pour toute charge, selon le mode de répartition que le décompte doit indiquer dans un immeuble collectif (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Sources : décret n° 87-713, article 2 ; annexe ; loi n° 89-462, article 23.

Le taux change-t-il quand le gardien est remplacé ?

Non. Chacun des deux taux s’applique « y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire » pour le gardien d’effectuer seul ses tâches.

Le texte règle aussi le cas d’un couple : « Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique » pour l’application de l’article.

Qu’est-ce qui ne se récupère jamais dans le salaire du gardien ?

Huit éléments, que le décret écarte de la dépense à laquelle s’appliquent les taux : le salaire en nature ; l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ; les indemnités et primes de départ à la retraite ; les indemnités de licenciement ; la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ; la participation de l’employeur au comité d’entreprise ; la participation de l’employeur à l’effort de construction ; la cotisation à la médecine du travail.

Et sur ce qui reste, la part au-delà du taux ne se récupère pas davantage : 25 % pour un gardien qui assure les deux tâches, 60 % pour celui qui n’en assure qu’une, puisque le décret ne rend ces dépenses exigibles qu’« à concurrence » de 75 % ou de 40 % de leur montant.

Ce qui entre dans la dépense, le même article le dit en une phrase : « Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales » (article 2, b).

Un employé d’immeuble est-il récupérable en totalité ?

Oui, s’il assure, « conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets » : sa rémunération et les charges sociales et fiscales afférentes sont alors exigibles « en totalité », avec les mêmes huit exclusions que pour le gardien (article 2, d).

Le décret ne définit ni le gardien ni l’employé d’immeuble, et les textes lus ne disent pas à quoi l’on reconnaît l’un de l’autre. Pour l’un comme pour l’autre, ils renvoient aux tâches que prévoit le contrat de travail : c’est lui qu’il faut lire avant de retenir un taux.

Les frais d’encadrement du gardien sont-ils récupérables ?

À 10 % de leur montant, quand les services sont assurés en régie : leur coût « inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble », et ces dépenses d’encadrement « sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant » (article 2, a).

Le même alinéa pose qu’il n’y a pas lieu de distinguer la régie du contrat d’entreprise, et ajoute : « Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses. »

Et un gardien qui n’assure aucune des deux tâches ?

L’article 2 ne lui donne aucun taux : les 75 % et les 40 % supposent l’entretien des parties communes, l’élimination des rejets, ou les deux. Une rémunération qui paie la surveillance, par exemple, ne trouve de place ni dans l’article 2 ni dans l’annexe, qui ne nomme aucune tâche de ce genre. S’il accomplit d’autres opérations de la liste, les textes lus ne disent pas comment sa rémunération s’y rattache.

Comment justifier le salaire du gardien au locataire ?

Comme toute charge : par le décompte par nature de charges, communiqué un mois avant la régularisation, avec le mode de répartition dans un immeuble collectif ; les pièces justificatives restent ensuite six mois à la disposition du locataire (article 23). Le contrat de travail est la pièce qui dit lequel des deux taux s’applique.

Voir comment faire la régularisation des charges, et la liste des charges récupérables, rubrique par rubrique.