Le locataire ne part pas après le congé : que faire ?

Le locataire perd son titre d’occupation à la fin du préavis, mais son expulsion demande, sauf disposition spéciale, une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement d’avoir à libérer les locaux, des délais et la trêve hivernale, chacun avec ses exceptions. Le forcer à partir soi-même sans le concours de l’État, « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes », est un délit (code pénal, article 226-4-2).

Textes lus dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026. Cette page ne remplace pas un conseil sur un litige précis.

Le locataire a-t-il encore le droit de rester après le congé ?

Non, si le congé est valable : « à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » (loi du 6 juillet 1989, article 15 I ; en termes voisins en meublé, article 25-8 I). Après un congé pour vendre, l’offre acceptée proroge le bail jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente, et « si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation » (article 15 II).

Encore faut-il que le congé tienne : contesté, le juge peut, même d’office, en vérifier le motif et le « déclarer non valide » (mêmes articles).

Quel juge ordonne l’expulsion ?

Le juge des contentieux de la protection : il « connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre » (code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-3), et le locataire est, à la fin du préavis, « déchu de tout titre d’occupation » (article 15 I).

« Sauf disposition spéciale », l’expulsion « ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (code des procédures civiles d’exécution, article L. 411-1). La procédure devant le juge, non lue, n’est pas décrite ici.

Que contient le commandement de quitter les lieux ?

C’est un « acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée », qui porte à peine de nullité quatre mentions, dont le titre exécutoire et la date de libération des locaux (article R. 411-1) ; pour un lieu habité, il reproduit aussi les articles L. 412-1 à L. 412-6 (article R. 412-1). Ces articles du code des procédures civiles d’exécution disent « huissier » ; la loi du 6 juillet 1989 dit « commissaire de justice » (article 15 I).

Dès le commandement, « l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion » en saisit le représentant de l’État ; à défaut, « le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu » (article L. 412-5).

Combien de temps après le commandement ?

Deux mois pour un lieu habité : l’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », que le juge peut réduire ou supprimer, et qui ne s’applique pas, depuis le 29 juillet 2023, s’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou si les occupants sont entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article L. 412-1 ; de 2018 à 2023, seule l’entrée « par voie de fait » l’écartait). Il peut aussi le proroger de trois mois au plus quand l’expulsion aurait « des conséquences d’une exceptionnelle dureté » (article L. 412-2).

Le juge peut-il accorder des délais pour quitter les lieux ?

Oui, des délais renouvelables, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3), d’un mois à un an depuis le 29 juillet 2023 ; de 2014 à 2023, de trois mois à trois ans (article L. 412-4). L’article L. 412-3 les écarte pour le locataire de mauvaise foi et dans trois autres cas, dont l’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ; les articles L. 412-7 et L. 412-8 aussi.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut les accorder ; le code pénal envisage que le juge de l’exécution en soit saisi « sur le fondement de l’article L. 412-3 » (article 315-2).

L’expulsion peut-elle avoir lieu en hiver ?

Pas en principe : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6). Le sursis est écarté après une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le juge peut le réduire ou le supprimer après une telle entrée dans un autre lieu (alinéas 2 et 3), et il est exclu pour l’occupant d’un logement d’étudiant qui n’en remplit plus les conditions (article L. 412-7) et pour le conjoint, partenaire ou concubin violent expulsé par le juge aux affaires familiales (article L. 412-8).

Aucune de ces exceptions ne tient à la dette ni à la mauvaise foi. Le détail : la trêve hivernale.

Le bailleur peut-il faire sortir le locataire lui-même ?

Non : le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat » dans les conditions de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes (article 226-4-2).

Les deux premières phrases de l’article L. 153-1 : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. »

Le locataire qui reste commet-il un délit ?

Pas du seul fait de rester. Le code pénal punit de 7 500 € d’amende le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation « en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois », sauf pendant la trêve de l’article L. 412-6, quand le juge de l’exécution est saisi sur le fondement de l’article L. 412-3, jusqu’au rejet de la demande ou à l’expiration des délais accordés, et quand le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public (article 315-2).

Le bailleur peut-il réclamer une indemnité d’occupation ?

Les textes lus ne la prévoient pas et n’en fixent aucun montant : ni les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ni les articles des trois codes cités ici. Cette page ne dit donc ni qu’elle est due, ni qu’elle ne l’est pas.