Congé pour vente : comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?

En location nue, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire : il indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, que le locataire peut accepter pendant les deux premiers mois du préavis (loi du 6 juillet 1989, article 15 II). Faute d’acceptation, il perd tout titre d’occupation à la fin du préavis ; une vente ultérieure à un prix ou à des conditions plus avantageux lui ouvre une nouvelle offre.

Textes lus dans leur version en vigueur au 25 septembre 2026. Cette page cite les textes ; elle ne remplace pas la lecture de votre bail.

Que doit contenir un congé pour vente ?

Le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité : « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (article 15 II). Il est reçu six mois au moins avant le terme du bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article 15 I).

Deux pièces l’accompagnent : la notice d’information « relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire », dont un arrêté fixe le contenu (article 15 I), et les cinq alinéas de l’article 15 II qui précèdent cette phrase : « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification », sans que le texte dise s’il vise le congé ou les seules notifications du notaire ; les reproduire dans le congé écarte la question.

Sources : loi n° 89-462, article 15.

Combien de temps le locataire a-t-il pour acheter ?

Deux mois pour accepter : « l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » (article 15 II), délai qui « court à compter du jour de la réception » du congé (article 15 I) : la fin de l’offre dépend du jour où le locataire le reçoit. S’il accepte, la vente doit être réalisée dans les deux mois de l’envoi de sa réponse, quatre s’il y annonce recourir à un prêt, dont son acceptation dépend alors.

Pendant ce délai, « le contrat de location est prorogé » ; faute de vente à son expiration, l’acceptation « est nulle de plein droit » et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Que se passe-t-il si le bailleur vend moins cher à un autre ?

Le locataire retrouve une offre : si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire, à défaut du bailleur, les notifie au locataire « à peine de nullité de la vente », et cette notification vaut offre de vente pendant un mois à compter de sa réception (article 15 II).

Quand le locataire n’a-t-il pas de droit de préemption ?

L’article 15 II écarte lui-même deux cas : les ventes « entre parents jusqu’au troisième degré inclus », à condition que l’acquéreur occupe le logement deux ans au moins à compter de la fin du préavis, et les immeubles visés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation, parmi lesquels ceux qui sont frappés d’une interdiction d’habiter ou déclarés insalubres.

En location meublée, l’article 25-8 permet de refuser le renouvellement pour vendre, avec trois mois de préavis, sans reprendre l’offre de vente : le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué (article 25-8 I), et ni prix ni conditions n’y sont prescrits ; l’article 25-3 ne rend pas l’article 15 applicable au meublé. Hors congé, un droit distinct peut naître d’une vente consécutive à la division de l’immeuble par lots, avec ses propres exceptions (loi n° 75-1351, article 10).

L’article 15 II ajoute deux nullités : est « nul de plein droit » le congé délivré en violation de l’engagement de prorogation des baux qu’a pris l’acquéreur d’un immeuble de plus de cinq logements vendu en totalité (loi n° 75-1351, article 10-1) ; et le non-respect d’une obligation relative au congé pour vente d’un accord de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 rendu obligatoire par décret « donne lieu à l’annulation du congé ». Dans les ventes par lots de l’article 11-1, l’offre « est dissociée du congé ».

Sources : loi n° 89-462, article 25-8 ; article 25-3 ; CCH, article L. 126-17 ; loi n° 75-1351, article 10 et article 10-1 ; loi n° 89-462, article 11-1.

Peut-on donner congé pour vendre un logement acheté occupé ?

En location nue, oui, mais pas au premier terme venu : si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut être donné « qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours » (article 15 I). Plus de trois ans après l’acquisition, il vaut pour le terme du bail en cours.

Le locataire âgé est-il protégé contre un congé pour vente ?

En location nue, oui : le III de l’article 15 vise tout congé donné « dans les conditions définies au paragraphe I », vente comprise. Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont sous le plafond fixé par arrêté sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; de même quand le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant cette condition de ressources, et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond. Le IV protège aussi le bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sous ce plafond. En meublé, la protection du locataire âgé est au II de l’article 25-8, sans équivalent du IV.

La protection du III ne joue pas si le bailleur est une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou si ses ressources sont sous ce plafond ; le IV n’a pas cette exception.

Le détail des conditions, du plafond et du logement à offrir : le locataire protégé.

Source : loi n° 48-1360, article 13 bis.

Que risque un congé pour vente frauduleux ?

Une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale ; « le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés », et le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (article 15 V). Le meublé porte la même sanction (article 25-8 III).